Perumahan: Isu yang dipikirkan banyak orang namun tidak dibicarakan

Untuk pertama kalinya dalam satu generasi, perumahan dapat memainkan peranan penting dalam pemilihan presiden, tetapi para kandidat terdepan belum menetapkan posisi yang jelas mengenai isu tersebut.

Keterjangkauan perumahan terdaftar sebagai isu keempat yang paling penting bagi para pemilih dalam jajak pendapat Universitas Michigan-Financial Times yang dilakukan pada musim semi, menempatkannya di atas topik-topik utama tradisional seperti kebijakan pajak atau pengangguran.

Ketika Keterjangkauan dan pasokan perumahan telah menjadi bagian dari wacana nasional sebelumnya — yaitu selama ledakan populasi pasca Perang Dunia II dan selama Gerakan Hak Sipil tahun 1960-an — kejadian seperti itu jarang terjadi, kata Brian Connelly, seorang profesor hukum bisnis di Universitas Michigan yang mengkhususkan diri dalam bidang real estat, penggunaan lahan, dan zonasi.

“Saya tidak hidup di tahun 60-an, tetapi perumahan bukanlah isu yang memiliki tingkat kepentingan seperti ini di masa hidup saya,” kata Connelly.

Pendorong obsesi ini adalah rekor volume penjualan rendah, peningkatan cepat dalam sewa, dan lonjakan tuna wisma di beberapa kota terbesar di negara ini. Beberapa pemilih khawatir tentang situasi perumahan mereka sendiritetapi yang lain khawatir tentang keluarga atau teman, atau implikasi terhadap ketidaksetaraan rasIsu ini menjadi perhatian utama bagi banyak pemilih, terutama bagi mereka yang masih muda yang merasa terkungkung dalam apa yang secara historis telah menjadi sumber kekayaan generasi terbesar.

Sementara beberapa rintangan pasar perumahan terbesar adalah undang-undang penggunaan lahan setempat dan praktik perizinan, para ahli seperti Lee Ohanian, kepala Program Keluarga Ettinger dalam Penelitian Makroekonomi, Universitas California di Los Angeles, terkejut bahwa politisi federal tidak lebih vokal tentang strategi mereka untuk meringankan titik-titik tekanan ini.

“Zonasi dan peraturan lain yang memengaruhi perumahan sebagian besar berada di tingkat negara bagian dan lokal, tetapi pemerintah federal dapat memberi insentif kepada pemerintah negara bagian dan lokal untuk membuat perubahan peraturan,” kata Ohanian. “Dari sudut pandang itu, saya heran kita belum melihat lebih banyak perubahan.”

Mantan Presiden Donald Trump, calon presiden dari Partai Republik, telah mengutarakan apa yang diyakini sebagian orang sebagai pendapat yang saling bertentangan mengenai masalah ini. Dalam wawancara baru-baru ini dengan Bloomberg, ia mengatakan kunci untuk menyelesaikan krisis perumahan adalah dengan melonggarkan pembatasan zonasi, tetapi tindakannya selama menjabat menunjukkan ia lebih suka menyerahkan keputusan tersebut kepada pejabat setempat.

Prestasi utama Trump di bidang perumahan adalah mengakhiri perubahan era Obama pada ketentuan Affirmatively Further Fair Housing dari Fair Housing Act, yang menambahkan persyaratan pelaporan dan perencanaan yang lebih besar pada dana Perumahan dan Pembangunan Perkotaan. Perubahan tahun 2015 tersebut meminta kotamadya untuk mengambil tindakan yang lebih langsung untuk mengatasi segregasi dan dipandang sebagai insentif untuk perubahan zonasi guna memungkinkan pembangunan perumahan yang terjangkau. Trump mengatakan bahwa mengakhirinya akan melestarikan “Mimpi Gaya Hidup Pinggiran Kota.”

“Saya tidak merasa dia punya identitas besar dalam hal perumahan, selain dari tindakan khusus itu, yang menunjukkan bahwa dia mungkin lebih mendukung kontrol lokal atas perencanaan dan zonasi serta memberi masyarakat lokal lebih banyak kekuasaan untuk menyetujui perumahan baru,” kata Connelly.

Selain mempromosikan deregulasi di semua tingkat pemerintahan, pilar lain dari agenda perumahan Trump adalah menurunkan inflasi, sehingga suku bunga dapat turun dan membuat hipotek lebih terjangkau. Meskipun para skeptis mempertanyakan apakah rencana ekonomi mantan presiden yang lebih luas — termasuk pemotongan pajak, tarif yang lebih tinggi pada perdagangan, dan tindakan keras terhadap imigrasi — akan memengaruhi gambaran inflasi.

Sementara itu, Wakil Presiden Kamala Harris, yang menjadi calon presiden dari Partai Demokrat setelah Presiden Joe Biden mengundurkan diri dari pencalonan awal minggu initidak banyak bicara tentang keterjangkauan perumahan sejak naik ke kursi teratas partainya. Ia juga tidak memiliki rekam jejak langsung dalam masalah ini.

Mark Zandi, kepala ekonom di Moody’s Analytics, mengatakan ia berharap Harris akan mempertahankan kebijakan perumahan pemerintahan Biden, yang menekankan perluasan pasokan perumahan melalui keringanan pajak dan insentif lainnya. Ia menambahkan bahwa pekerjaan penuntutannya sebagai jaksa agung California — yang mencakup penyelesaian senilai $18 miliar dari bank-bank besar atas pelanggaran terkait hipotek — dapat membuatnya lebih memahami seluk-beluk perumahan daripada presiden saat ini.

“Dia akan tetap berpegang pada naskah yang disusun oleh tim kampanye Biden,” kata Zandi. “Cara dia membingkai berbagai hal mungkin berbeda, apa yang dia tekankan bisa saja berbeda, tetapi saya rasa Presiden Biden tidak begitu nyaman dengan perincian dari banyak proposal perumahan yang diajukan, jadi dia mungkin akan memberikan pemahaman yang lebih pribadi tentang berbagai isu tersebut.”

Namun, pendekatan Biden terhadap perumahan berdampak pada dua sisi. Pemerintah disalahkan karena menciptakan kondisi yang menyebabkan lonjakan harga perumahan yang dramatis dalam beberapa tahun terakhir. Selain itu, proposal baru-baru ini seperti seruan untuk pembatasan nasional sebesar 5% atas kenaikan sewa untuk properti yang dimiliki oleh tuan tanah perusahaan — yang didukung Harris — telah dikritik habis-habisan, bahkan oleh para pendukung keterjangkauan.

“Kita sedang berada di tengah krisis pasokan perumahan yang signifikan, dan setiap inisiatif yang menciptakan disinsentif untuk memperluas pasokan perumahan sewa — khususnya perumahan sewa yang terjangkau — akan berdampak pada sewa,” kata David Dworkin, presiden dan CEO National Housing Conference. “Rencana tersebut mengklaim bahwa pembangunan baru akan dikecualikan, tetapi tidak memperhitungkan dampak mengerikan yang akan ditimbulkannya pada keputusan untuk melanjutkan proyek baru.”

Baik kampanye Trump maupun Harris tidak menanggapi permintaan komentar tentang tujuan perumahan mereka minggu ini.

Meski begitu, meskipun para kandidat tidak banyak bicara tentang topik tersebut, kedua partai telah memasukkan perumahan ke dalam program mereka masing-masing. Pendekatan Demokrat lebih condong pada subsidi sisi penawaran dan Republik lebih condong pada pendekatan berbasis pasar, tetapi banyak ide, seperti membuka lahan yang dikendalikan pemerintah federal untuk pembangunan perumahan, mendukung pembeli rumah pertama kali, dan mencabut peraturan tertentu, telah mendapat dukungan dari kedua kubu.

Hingga taraf tertentu, sifat bipartisan dari kekhawatiran mengenai isu perumahan — dan juga solusi yang dibutuhkan untuk mengatasinya — membuatnya tidak cocok untuk politik yang bersifat pertentangan dalam pertikaian presiden.

Zandi juga mencatat bahwa meskipun isu keterjangkauan perumahan diakui secara luas, pandangan tentang bagaimana isu tersebut harus ditangani dapat sangat berbeda dalam satu partai dan antara pemilih yang berhaluan politik.

“Ada banyak arus silang — apa yang baik untuk seseorang belum tentu baik untuk orang lain. Harga rumah yang lebih tinggi baik untuk orang yang memiliki rumah, tetapi jika Anda adalah pembeli rumah pertama kali, Anda bisa terkungkung,” katanya. “Anda memiliki konstituen di kedua sisi yang mempersulit pembicaraan.”

Beberapa pendukung perumahan akan senang melihat topik keterjangkauan harga tidak lagi menjadi fokus politik. Edward Pinto, peneliti senior dan salah satu direktur AEI Housing Center di American Enterprise Institute yang condong ke konservatif, mengatakan keterlibatan pemerintah federal dalam sektor perumahan cenderung menimbulkan lebih banyak kerugian daripada manfaat.

“Jika pemerintah federal cenderung ikut campur dalam hal ini, hasilnya tidak akan baik. Pemerintah federal sangat pandai mendorong permintaan, tetapi jauh lebih sulit untuk meningkatkan pasokan,” kata Pinto. “Apa pun yang perlu dilakukan kemungkinan besar akan dilakukan oleh sektor swasta, bukan subsidi pemerintah.”

Sementara yang lain yakin bahwa ini hanya masalah waktu sebelum masalah ini muncul dalam kampanye presiden, dengan memperhatikan bahwa serangkaian peristiwa baru-baru ini telah menyulitkan untuk berkonsentrasi pada isu-isu substansial.

“Biaya hidup adalah isu kampanye bagi Partai Republik, dan jelas bukan hanya bensin atau bahan makanan. Perumahan adalah komponen biaya hidup yang sangat besar,” kata Mark Calabria, direktur Badan Keuangan Perumahan Federal di bawah Trump. “Jadi, saya tentu berharap hal itu dibicarakan.”

Janneke Ratcliffe, wakil presiden Pusat Kebijakan Keuangan Perumahan di Urban Institute, mengatakan dia sudah senang dengan tingkat wacana seputar kebijakan perumahan, meskipun hal itu belum sampai pada pidato kampanye presiden.

“Saya sebenarnya cukup gembira dengan besarnya perhatian yang diberikan pada krisis keterjangkauan perumahan dalam perdebatan nasional,” kata Ratcliffe. “Bisakah kita bicara lebih banyak lagi? Tentu saja. Bisakah kita terus mencari berbagai solusi yang dibutuhkan di sini, dan mengajukan proposal? Tentu saja. Namun, yang terpenting adalah bahwa masalah ini telah diangkat dan telah mencapai tingkat itu — sungguh, untuk pertama kalinya dalam beberapa dekade.”