Bagi bank komunitas, pemotongan suku bunga memberikan dampak positif dan negatif

Selain keringanan yang sangat dinantikan bagi bank-bank regional dan komunitas, buku real estat komersialmengharapkan Pemangkasan suku bunga Federal Reserve dimulai bulan depan akan memberi para pemberi pinjaman campuran potensi keuntungan dan tantangan.

Bank sentral menaikkan suku bunga pada tahun 2022 dan tahun lalu untuk mengatasi inflasi yang melonjak akibat pandemi Covid-19. Ketua Fed Jerome Powell mengatakan minggu lalu bahwa tingkat kenaikan harga telah cukup mereda — dari di atas 9% menjadi di bawah 3% — sehingga para pembuat kebijakan dapat mengalihkan perhatian dari inflasi dan menuju pasar kerja, cabang kedua dari mandat ganda Fed.

“Inflasi telah menurun secara signifikan. pasar tenaga kerja tidak lagi terlalu panasdan kondisinya kini tidak seketat sebelum pandemi,” kata Powell dalam sebuah simposium di Wyoming. “Keterbatasan pasokan telah kembali normal. Dan keseimbangan risiko terhadap dua mandat kita telah berubah.”

Ia berjanji bahwa “kami akan melakukan apa pun yang kami bisa” untuk mendukung pasar tenaga kerja yang masih terus berkembang tetapi dengan kecepatan yang lebih lambat. Pasar berjangka memperkirakan penurunan suku bunga sebesar 25 basis poin pada bulan September dengan peluang penurunan sebesar 50 basis poin. Analis secara luas memperkirakan penurunan suku bunga lebih lanjut akhir tahun ini dan hingga tahun 2025.

Jika Fed mengambil langkah itu, biaya pinjaman akan turun dan dapat merangsang permintaan pinjaman yang lebih kuat yang dapat meningkatkan pendapatan bunga bank. Biaya kredit yang lebih rendah juga dapat meredakan kekhawatiran tentang peminjam real estat komersial yang rentan gagal membayar pinjaman.

Nasabah CRE akan “merasa lebih mudah, dan lebih murah, untuk membiayai kembali pinjaman ini,” kata Allen Puwalski, kepala investasi di Cybiont Capital.

Puwalski, direktur independen di New York Community Bancorp yang memiliki aset senilai $119 miliar dan unitnya di Flagstar Bank, juga mencatat bahwa “lebih dari setengah dari semua bank mengalami carry negatif,” hambatan yang menguras laba yang muncul ketika biaya memegang investasi melebihi pendapatan yang dihasilkannya.

“Bank-bank dengan kelebihan uang tunai di neraca mereka membeli” sekuritas yang didukung hipotek “hanya untuk melihat kepemilikan tersebut kehilangan nilai” ketika suku bunga melonjak dan persaingan untuk simpanan meningkat selama dua tahun terakhir, kata Puwalski.

Ketika suku bunga naik, harga sekuritas yang didukung hipotek turun karena investor dapat memperoleh hasil lebih tinggi dari sekuritas baru, sehingga mengurangi nilai kepemilikan yang ada.

“Pada saat yang sama, arus keluar simpanan berarti bank-bank yang sama itu sering kali harus meminjam untuk mempertahankan tingkat modal yang dibutuhkan,” kata Puwalski. “Biaya pinjaman itu dalam banyak kasus melebihi pendapatan dari sekuritas yang didukung hipotek, sehingga menciptakan saldo negatif… Jika suku bunga mulai turun, proses ini akan mulai berakhir, yang seharusnya baik untuk bank-bank ini.”

Suku bunga yang lebih rendah juga akan memangkas biaya simpanan untuk memberikan nilai tambah lain bagi bank. Namun, ini akan memakan waktu dan kemungkinan akan berkembang selama beberapa kuartal. Sementara itu, pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan akan segera diatur ulang. Hal ini dapat merugikan margin pemberi pinjaman akhir tahun ini dan awal tahun depan, karena bunga yang diperoleh bank dari pinjaman tertentu akan turun lebih cepat daripada suku bunga yang dibayarkan untuk simpanan, kata Neil Stevens, presiden dan CEO Oconee Financial yang memiliki aset senilai $600 juta di Watkinsville, Georgia.

Stevens mengatakan persaingan simpanan tetap tinggi. Karena itu, bank tidak bisa begitu saja memangkas suku bunga yang mereka bayarkan kepada nasabah. Sebaliknya, mereka harus perlahan-lahan meraup keuntungan dari suku bunga yang lebih rendah pada simpanan yang mereka kumpulkan di masa mendatang.

“Jadi dalam jangka pendek, kami memperkirakan akan ada tekanan margin,” kata Stevens. “Suku bunga yang lebih rendah tentu akan meredakan tekanan kredit, tetapi saya pikir penting untuk diingat bahwa ketika Fed memangkas suku bunga, akan ada hal baik dan buruk. Meski demikian, kami selalu menghadapi hambatan. Masalahnya adalah mengidentifikasi tantangan dan mengelolanya.”

Ia mengatakan pasar kerja dan ekonomi, meski menunjukkan tanda-tanda melambat, tetap berada di wilayah positif. The Fed, katanya, tidak harus memangkas suku bunga; ia dapat bergerak secara metodis selama sisa tahun ini dan selanjutnya untuk secara bertahap menurunkan suku bunga acuannya. Jika hal ini dilakukan, katanya, bank dapat melakukan penyesuaian kecil dan beradaptasi di sepanjang jalan.

Departemen Perdagangan melaporkan produksi domestik bruto AS, ukuran ekonomi terluas, tumbuh 2,8% pada kuartal kedua, turun dari puncaknya pada tahun 2023 mendekati 5%. Departemen Tenaga Kerja melaporkan bahwa pengusaha AS menambah 114.000 pekerjaan pada bulan Juli — masih solid tetapi turun signifikan dari bulan sebelumnya. Selain itu, kenaikan gaji direvisi turun pada bulan Juni sebesar 27.000 menjadi 179.000.

Tingkat pengangguran naik menjadi 4,3% pada bulan Juli dari 4,1% pada bulan sebelumnya, mencapai level tertinggi sejak Oktober 2021, namun tetap rendah menurut standar historis.

“Fundamental ekonomi tidak menunjukkan perlunya pemangkasan suku bunga sebesar 50 basis poin” pada bulan September “dan Fed harus mempertahankan kekuatannya” jika terjadi guncangan tak terduga yang memerlukan tindakan lebih besar, kata Adrian Vlad, manajer portofolio di Sidekick Money Ltd.

Raymond James, Kepala Investasi Larry Adam setuju.

“Meskipun pasar telah memperkirakan siklus pelonggaran yang agresif dan agresif — pemangkasan suku bunga hampir 200 basis poin diperkirakan akan terjadi dalam 12 bulan ke depan — laju dan besarnya laju suku bunga Fed akan ditentukan oleh data ekonomi yang masuk,” kata Adam. “Kabar baiknya: Fed memiliki banyak ruang untuk melakukan pelonggaran jika diperlukan.”