Mengapa metrik utama untuk pasar CRE sudah tidak populer lagi

Metrik yang sudah lama digunakan oleh bank untuk mengevaluasi kekuatan portofolio real estat komersial mereka tidak lagi berguna seperti dulu di tengah perubahan besar-besaran pada pasar properti AS.

Rasio pinjaman terhadap nilai, atau LTV, secara historis telah menjadi alat utama untuk menjamin pinjaman real estat, yang memungkinkan pemberi pinjaman untuk mengukur risiko utang yang memburuk dengan membandingkan jumlah yang dipinjam dengan nilai aset yang dibiayai. Semakin rendah LTV, semakin besar penyangga ekuitas pemberi pinjaman.

Bank menggunakan metrik sebagai bagian dari persamaan saat mereka menjamin pinjaman — dan regulator mengharuskan mereka melakukannya — untuk menentukan berapa banyak modal yang harus mereka simpan jika terjadi penurunan kredit.

Namun, kalibrasi ulang nilai properti komersial selama bertahun-tahun di seluruh negeri telah membuat penilaian, dan LTV sebagai perpanjangannya, menjadi tidak relevan, kata investor dan pedagang. Penilaian – “v” dalam LTV – menjadi lebih sulit dipastikan karena lingkungan transaksi yang sepi, tren terkait pandemi yang memengaruhi pendapatan, dan suku bunga melonjakyang membuat pembiayaan kembali menjadi lebih sulit.

John Toohig, kepala perdagangan pinjaman penuh di Raymond James, mengatakan bahwa aset seperti gedung perkantoran dan gedung apartemen biasanya dihargai berdasarkan kombinasi dari harga jual terkini dan potensi pendapatan yang dihasilkan. Setelah transaksi terhenti di lingkungan suku bunga tinggi, dan tren bekerja dari rumah mengubah proyeksi pendapatan, menjadi perantara transaksi adalah permainan yang berbeda, kata Toohig.

“LTV bahkan bukan lagi angka yang kita gunakan,” kata Toohig. “LTV sama sekali tidak memiliki nilai. Satu-satunya hal yang penting saat ini adalah arus kas, arus kas, arus kas.”

Menurut mereka, pemberi pinjaman tidak menutup mata terhadap batasan manfaat LTV, terutama dalam lingkungan saat ini.

Presiden Valley National Bancorp Tom Iadanza mengatakan metrik ini adalah salah satu banyak faktor yang dievaluasi oleh pemberi pinjamanKenaikan suku bunga yang cepat semakin menggarisbawahi pentingnya metrik berbasis pendapatan, seperti rasio kapitalisasi dan rasio cakupan layanan utang, katanya.

Iadanza mengatakan LTV masih berguna sebagai barometer umum, tetapi bank perlu secara berkala melakukan uji stres pada buku pinjaman mereka dan memodifikasi nilai tersebut berdasarkan faktor ekonomi saat ini, yang telah sangat menekan perolehan pendapatan dalam beberapa tahun terakhir.

“Jika Anda tidak menyesuaikan tingkat kapitalisasi dengan kondisi pasar saat ini, maka (LTV) tidak berguna. Itu menyesatkan,” kata Iadanza. “Jika Anda tidak melakukan penjaminan emisi terhadap arus kas yang ada, maka penilaian tidak akan menjadi masalah karena utang Anda tidak dapat dilunasi.”

Iadanza mengatakan gejolak dalam industri CRE telah membuat bank kurang percaya pada LTV dalam keputusan pemberian pinjaman mereka. Ia menambahkan bahwa banyak pemberi pinjaman telah “belajar dari pengalaman” dengan menangani aset bermasalah.

Dalam dua tahun terakhir, pemberi pinjaman telah meningkatkan ketentuan mereka untuk kerugian kredit mengingat beberapa nilai properti anjlok. Bank-bank besar seperti JPMorgan Chase, Bank of America dan Wells Fargo —, bersama dengan bank-bank regional seperti PNC Financial Services Group, Citizens Financial Group, Bank M&T Dan Bank Rakyat Indonesia —, semuanya telah meningkatkan dana darurat mereka untuk potensi masalah CRE.

Bank yang bergerak dalam bisnis CRE kerap menggembar-gemborkan strategi pemberian pinjaman mereka yang bijaksana, dengan menyebutkan banyak sekali variabel di luar LTV yang menjadi faktor dalam cara mereka mengalokasikan uang.

“LTV merupakan komponen penting dari penjaminan emisi kami, tetapi pada akhirnya kami mengukur dan mengevaluasi pinjaman kami berdasarkan arus kas secara keseluruhan,” kata Sam Hanna, yang memimpin pinjaman CRE di Webster Financial di Stamford, Connecticut, dalam sebuah email. “Dalam lingkungan saat ini, arus kas dan (rasio cakupan utang) yang sesuai merupakan indikator yang jauh lebih dapat diandalkan dari kinerja relatif suatu aset daripada LTV.”

Dalam presentasi investor, Valley mencantumkan LTV — yang rata-rata 57% di seluruh portofolio CRE-nya, pada kuartal kedua — untuk menyoroti penjaminan emisi bank, kata Iadanza. Meskipun nilai LTV untuk pinjaman tertentu didasarkan pada penilaian yang mungkin tidak mutakhir, bank yakin dengan profil risikonya, katanya.

Pada bulan Juni, Moody’s Ratings merilis analisis buku CRE 41 bank berdasarkan pinjaman per pinjaman. Menurut penilaian bank terhadap portofolio mereka, LTV rata-rata adalah 54,8%. Sebaliknya, perusahaan pemeringkat menilai bahwa LTV rata-rata di seluruh aset pemberi pinjaman jauh lebih lemah yaitu 74,2%.

Darrell Wheeler, kepala penelitian sekuritas berbasis hipotek komersial di Moody’s, mengatakan temuan perusahaan menunjukkan bahwa sebagian besar bank memiliki cukup ekuitas untuk menutupi pinjaman CRE mereka. Ia menambahkan bahwa pemberi pinjaman dengan eksposur lebih besar terhadap sektor ini juga memiliki lebih banyak keahlian, dan memahami bahwa nilai properti bergerak, bahkan di masa yang tidak terlalu bergejolak.

Namun, LTV tidak akan berubah, kata para pelaku industri. Sebaliknya, seiring suku bunga stabil dan transaksi real estat kembali bergairah, penilaian kemungkinan akan kembali mendapatkan kepercayaan yang pernah diberikannya kepada investor. Namun, kapan hal itu akan terjadi, masih belum jelas.

Megan Fox, analis senior di kelompok lembaga keuangan Moody’s, mengatakan bahwa sementara ini, bank menawarkan lebih banyak data kepada investor. Informasi tersebut mencakup profil jatuh tempo, rasio cakupan layanan utang, dan pengungkapan tentang eksposur mereka terhadap berbagai subsektor perkantoran.

“LTV merupakan ukuran yang berguna bagi investor bank karena konsepnya jelas, mudah dipahami, dan agak universal,” kata Fox. “Karena validitas penilaian saat ini dipertanyakan bagi investor bank, Anda melihat pengungkapan bank berkembang.”

Ia menambahkan bahwa “investor menuntut lebih banyak transparansi dan langkah-langkah lain yang mungkin menjadi indikator risiko yang lebih baik.”

Pat Jackson, CEO Sabal Investment Holdings, yang didirikan setelah krisis keuangan global tahun 2008-2009 untuk membeli utang CRE yang bermasalah dari bank, mengatakan bahwa merujuk pada nilai properti berdasarkan penjaminan emisi dari tahun lalu tidak berlaku dalam lingkungan ekonomi saat ini. Beberapa pemberi pinjaman akan “merasakan kesulitan” saat mereka mencoba melepaskan pinjaman bermasalah, tambahnya.

Pada suatu saat, kata Jackson, “musik berhenti.”

Ketika hal itu terjadi, cadangan bank mungkin tidak kuat cukup untuk menutupi kerugian mereka karena penilaian properti yang salah, kata Bill Demchak, CEO PNC yang berpusat di Pittsburgh, pada sebuah konferensi industri minggu lalu.

“Saya pikir orang-orang meremehkan hasil ini,” kata Demchak. “Saya pikir orang-orang tidak menurunkan buku pinjaman mereka ke nilai yang ditetapkan dan melakukan pencadangan terhadap nilai tersebut. Saya pikir ini akan berlangsung lama.”