Mengapa membebaskan Fannie Mae dan Freddie Mac adalah sebuah pertaruhan

Di bawah kepemimpinan Presiden terpilih Donald Trump, konservatori pemerintah atas Fannie Mae dan Freddie Mac bisa menjadi masa lalu. Pertanyaannya adalah apakah hipotek dengan suku bunga tetap 30 tahun juga demikian.

Awal bulan ini, Brian Brooks, mantan Pengawas Mata Uang dan penasihat transisi Trump saat ini, mengatakan hal tersebut “sangat mungkin” bahwa pemerintah yang akan datang akan melakukan privatisasi terhadap pembuat pasar hipotek, dengan menyatakan bahwa ini adalah “bagian terakhir dari”. urusan yang belum selesai” sejak krisis keuangan tahun 2008.

Namun beberapa ekonom dan pemberi pinjaman mengatakan langkah seperti itu mungkin saja terjadi konsekuensi yang menghancurkan untuk pasar hipotek. Secara khusus, mereka khawatir jika pemerintah melepaskan kepemilikan sahamnya di Fannie dan Freddie, investor tidak akan lagi menganggap utang dan surat berharga yang diterbitkan oleh entitas tersebut sepenuhnya ditanggung oleh publik.

“Kami belum pernah memiliki hipotek pasar bank di negara ini dalam 100 tahun,” kata R. Christopher Whalen, seorang analis risiko dan mantan bankir investasi. “Satu-satunya cara Anda mendapatkan hipotek 30 tahun dengan amortisasi yang kita miliki saat ini adalah dengan dukungan pemerintah.”

Sementara itu, para pendukung penghapusan konservatori berpendapat bahwa hanya sedikit yang akan berubah setelah pelepasan perusahaan yang disponsori pemerintah.

Mantan Direktur Badan Pembiayaan Perumahan Federal Mark Calabria, yang berupaya mengakhiri konservatori selama pemerintahan Trump pertama, menunjukkan bahwa pemerintah tidak pernah secara eksplisit menjamin sekuritas berbasis hipotek, juga dikenal sebagai MBS, yang diterbitkan oleh Fannie dan Freddie. Namun, dia mencatat, pelaku pasar memperlakukan aset-aset tersebut sebagai jaminan baik sebelum dan selama konservatori. Dia memperkirakan hal yang sama akan terjadi setelah itu berakhir.

“Jaminan tersirat hanya diciptakan oleh pelaku pemasaran,” kata Calabria. “Orang-orang yang sama, pasca-konservatorasi, akan memberi tahu Anda bahwa jaminan tersirat masih ada.”

Standar Amerika

Perusahaan membeli dan menjamin pembayaran pokok dan bunga hipotek yang memenuhi standar tertentu. Dengan melakukan hal ini, mereka mengurangi risiko bagi pencetusnya, memperluas ketersediaan kredit dan mengurangi biaya yang dihadapi oleh peminjam hipotek. Karena standar mereka memperbolehkan hipotek dengan suku bunga tetap selama 30 tahun – sebuah produk yang jarang ditawarkan di tempat lain di dunia – beberapa ekonom dan pelaku pasar memuji mereka karena memungkinkan struktur tersebut ada di mana-mana di kalangan pemilik rumah di AS.

“Privatisasi sebenarnya mungkin bukan demi kepentingan terbaik siapa pun saat ini,” kata Stuart Boesky, pendiri dan CEO grup ekuitas swasta real estate Pembrook Capital Management. “Sayangnya, kita semakin menyukai hipotek dengan suku bunga tetap, jangka waktu 30 tahun. Seluruh pasar perumahan kita dibangun berdasarkan hal tersebut, dan saya tidak begitu yakin privatisasi nyata akan mempertahankan hipotek dengan suku bunga tetap selama 30 tahun.”

Namun Calabria mengatakan perusahaan bukanlah satu-satunya alasan atas pinjaman rumah khas Amerika ini, dengan alasan bahwa mereka tidak melakukan apa pun untuk memitigasi risiko jangka waktu atau tingkat suku bunga yang timbul dari instrumen jangka panjang tersebut. Risiko tersebut ditanggung oleh investor MBS, termasuk perbankan.

“Alasan utama kita memiliki pembiayaan hipotek jangka panjang dibandingkan negara lain adalah karena kita memiliki sejarah inflasi yang lebih sedikit,” katanya. “Apa istimewanya hipotek tetap 30 tahun? Risiko suku bunga. Apakah Anda akan mengambil pinjaman dengan suku bunga tetap 30 tahun jika inflasi rata-rata 10% setiap tahun?

“Pada akhirnya, ini benar-benar pertanyaan inflasi, bukan pertanyaan kredit, karena Fannie dan Freddie tidak menjamin risiko suku bunga. Mereka menjamin risiko kredit,” tambahnya.

Namun nuansa tersebut bisa hilang ketika proses privatisasi memasuki ranah publik. Whalen memperkirakan akan ada penolakan kuat terhadap langkah tersebut dari kedua kubu politik.

“Saat mereka memulai pembicaraan ini, saat Menteri Keuangan mulai membicarakan hal ini di depan Kongres, oposisi akan meledak – tidak hanya dari Partai Demokrat tetapi juga dari Partai Republik,” kata Whalen. “Mereka akan mulai menanyakan banyak pertanyaan yang tidak mereka tanyakan sekarang.”

Masuk (dan keluar dari) konservatori

Fannie Mae, yang secara resmi dikenal sebagai Federal National Mortgage Association, dibentuk oleh Kongres selama Depresi Besar untuk meningkatkan pasar sekunder hipotek yang berasal dari bank dan dengan demikian menyediakan likuiditas bagi pemberi pinjaman. Federal Home Loan Mortgage Corp., atau Freddie Mac, didirikan pada tahun 1970 untuk melakukan hal yang sama bagi bank-bank hemat dan kecil.

Kedua entitas tersebut ditetapkan sebagai perusahaan swasta tetapi dengan direktur yang ditunjuk pemerintah, jalur kredit dengan Departemen Keuangan dan manfaat tertentu seperti status bebas pajak dan kemampuan untuk mengklasifikasikan penerbitannya sebagai sekuritas pemerintah.

Fannie dan Freddie telah berada di bawah konservatori FHFA sejak 2008, ketika kerugian akibat krisis subprime mortgage mendorong mereka ke ambang kebangkrutan. Pengaturan ini dimaksudkan sebagai penghentian sementara untuk menjaga pasar hipotek sementara perusahaan melakukan rekapitalisasi. Sebagai bagian dari konservatori, Departemen Keuangan memiliki saham preferen dan waran yang dapat dikonversi menjadi 79,9% saham di perusahaan tersebut.

Untuk dapat dibebaskan dari konservatori, perusahaan harus membangun penyangga modal minimal 3% dari aset mereka, yang saat ini berjumlah sekitar $8 triliun. Mereka juga harus meningkatkan ekuitas yang cukup melalui penawaran umum untuk membeli kembali saham preferen dari Departemen Keuangan dengan biaya sekitar $190 miliar. Total harga penerbitan saham publik dapat diimbangi oleh perusahaan yang menahan laba selama periode beberapa tahun, namun juga akan dipengaruhi oleh ekspektasi imbal hasil investor.

Beberapa pihak merasa skeptis mengenai kelayakan penawaran umum tersebut, terutama jika pembelian tersebut akan mengambil risiko sekitar setengah dari pasar hipotek AS.

“Saya tidak yakin terdapat cukup modal dalam sistem pasar modal untuk melakukan privatisasi dan, jika ada, saya tidak yakin pengembalian ekuitas akan cukup menarik untuk menarik modal tersebut,” kata Boesky. “Hal ini menimbulkan pertanyaan apakah mungkin untuk memanfaatkannya sebagaimana mestinya agar benar-benar diprivatisasi.”

Calabria mengakui bahwa privatisasi bukanlah hal yang mudah, namun berpendapat bahwa prosesnya bisa relatif sederhana. Hal ini karena perusahaan tersebut bukanlah perusahaan induk yang besar, strukturnya tidak rumit, dan tidak memerlukan perubahan organisasi. Dia menambahkan bahwa mereka akan mendapatkan keuntungan jika segera dimasukkan dalam dana indeks hanya karena ukurannya.

Baru-baru ini laporan oleh Kantor Anggaran Kongres mencatat bahwa privatisasi dimungkinkan dan lebih layak saat ini dibandingkan ketika Calabria masih menjabat. CBO menemukan bahwa 60% dari 250 skenario potensial yang dianalisis tahun ini akan menghasilkan dana yang cukup untuk privatisasi, dibandingkan dengan hanya 12% pada tahun 2020.

Sebuah pengorbanan yang layak?

Namun, meskipun hal ini dapat dilakukan, beberapa orang masih bertanya-tanya apakah hal tersebut harus dilakukan, terutama mengingat implikasi yang tidak diketahui terhadap biaya dan ketersediaan hipotek.

Mark Zandi, kepala ekonom di perusahaan analisis Moody’s, mengatakan ada beragam hal hasil potensialtermasuk privatisasi dengan jaminan pemerintah, baik tersurat maupun tersirat; privatisasi tanpa jaminan; dan kembali menjadi perusahaan pemerintah, seperti yang dialami Fannie sebelum tahun 1968. Sebagian besar opsi ini akan meningkatkan biaya hipotek setidaknya sedikit, kata Zandi, seraya menambahkan bahwa hasil yang paling mungkin adalah status quo akan terus berlanjut.

Zandi mencatat bahwa perusahaan-perusahaan tersebut telah mengambil langkah-langkah untuk melindungi pembayar pajak dari kerugian dengan mengalihkan risiko suku bunga atas kepemilikan mereka yang tidak disekuritisasi ke sektor swasta dalam bentuk transfer risiko kredit. Dengan adanya privatisasi palsu dan industri hipotek yang berfungsi dengan baik, ia tidak melihat alasan untuk mengambil risiko yang terkait dengan privatisasi.

“Itu ide yang buruk. Saya pikir itu adalah solusi untuk mencari suatu masalah,” kata Zandi. “Sistem pembiayaan perumahan berfungsi dengan sangat baik dan ekosistem pembiayaan perumahan berada dalam kondisi yang baik. Maksud saya, lihatlah kualitas kredit hipotek.

Brooks, yang sekarang menjadi CEO pemberi pinjaman real estat komersial non-bank Meridian Capital Group, berpendapat bahwa langkah tersebut akan memungkinkan entitas yang disponsori pemerintah untuk membeli lebih banyak hipotek komersial dan memicu lebih banyak persaingan di bidang pembiayaan real estat.

“Dalam struktur yang dimiliki pemegang saham di agensi, Anda akan menarik lebih banyak modal ke sektor real estat, secara umum, lebih banyak semangat binatang, lebih banyak aktivitas, dan itu karena bisnis-bisnis itu sendiri akan mampu berinovasi,” kata Brooks di atas panggung. selama acara real estat komersial. “Masyarakat akan membangun perusahaan untuk mencoba bersaing dengan mereka. Jumlah modal global yang mengalir ke sektor real estate AS secara umum akan meningkat, bukan turun.”

Bagi Calabria – yang mengatakan bahwa ia tidak berniat untuk bergabung dengan pemerintahan Trump yang baru tahun depan – masalahnya adalah masalah penegakan hukum, yang mengarahkan pemerintah untuk melepaskan GSE setelah mereka cukup stabil untuk berdiri sendiri.

“Argumen saya sederhananya, sebagai prinsip dasar, pemerintah harus mengikuti hukum, suka atau tidak suka,” katanya. “Karena Kongres memperdebatkan trade-off tersebut dan mengambil keputusan.”