Kebijaksanaan konvensional tentang kualitas hipotek adalah salah

Keluhan umum yang muncul adalah kita tidak perlu khawatir tentang penurunan pasar perumahan karena kredit hipotek dinyatakan “kuat”, mungkin karena Undang-Undang Dodd-FrankKesimpulan seperti itu tidak bisa salah lagi. Kebijaksanaan konvensional ini bergantung pada salah membaca kedua hal tersebut tren pasar hipotek serta kesalahpahaman terhadap kerangka regulasi pasca-2008.

Data pertama yang menjadi fokus para komentator adalah kualitas kredit peminjamMenurut Urban Institute, data terbaru dari Musim Semi 2024 menunjukkan bahwa skor FICO rata-rata untuk hipotek yang baru dibuat adalah 734. Angka ini konsisten dengan apa yang telah kami amati selama dekade terakhir. Karena FICO rata-rata pada tahun 2008 mendekati 700, perubahan ini disajikan sebagai bukti peminjam hipotek yang jauh lebih kuat. Namun, apakah hal itu benar-benar membuktikannya?

Mengingat adanya keringanan utang akibat COVID, pelaporan untuk berbagai jenis tunggakan pinjaman dihentikan sementara. Rumah tangga menerima dukungan keuangan langsung yang signifikan selama pandemi. Hasilnya adalah peningkatan signifikan dalam skor kredit. Biro Perlindungan Keuangan Konsumen menemukan, rata-rata, peningkatan 11 poin dalam skor FICO konsumen dalam beberapa bulan pertama tahun 2020. Boston Fed menemukan peningkatan FICO terbesar di antara mereka yang memiliki skor terendah, dengan peminjam subprime terdalam mengalami peningkatan hampir 20 poin FICO.

Regulator dan Kongres, dimulai dengan Undang-Undang Transaksi Kredit Cepat dan Akurat tahun 2003 dan Undang-Undang Dodd-Frank, memberlakukan perubahan yang telah meningkatkan skor kredit. Contoh paling dramatis adalah di bidang utang medis. CFPB telah mengidentifikasi dengan tepat bahwa banyak utang medis merupakan hasil dari sistem penagihan medis yang berbelit-belit. Terlepas dari itu, penghapusannya berdampak pada skor kredit, dengan CFPB memperkirakan perlakuan barunya terhadap utang medis, termasuk perubahan industri yang ditetapkan pada Maret 2022, akan meningkatkan, rata-rata, FICO konsumen dengan 25 poin.

Seharusnya jelas bahwa sebagian besar, jika tidak semua, peningkatan kualitas kredit peminjam antara sekarang dan 2008 bukanlah hasil dari peningkatan kualitas yang sebenarnya, tetapi perubahan regulasi pada pelaporan kredit. 740 saat ini tidak sama dengan 740 pada tahun 2008.

Para komentator juga menunjukkan kekuatan neraca rumah tangga secara agregat. Misalnya, Federal Reserve memperkirakan bahwa pada kuartal pertama tahun 2024, ekuitas pemilik agregat, sebagai persentase kepemilikan real estat, adalah 71%. Saya setuju, itu adalah cadangan yang besar. Namun, itu bukan hal yang tidak biasa secara historis. Puncak serupa pernah terjadi pada tahun 1950-an, 1970-an, dan 1980-an sebelum koreksi perumahan yang menyakitkan pada dekade tersebut. Ekuitas pemilik rumah yang signifikan tidak mencegah krisis simpan pinjam.

Yang lebih penting, kita tidak semua berbagi pot ekuitas yang besar ini. Pemilik rumah pada umumnya memang sangat kuat. Namun, ekor-ekor itulah yang menyebabkan krisis. Total ekuitas agregat tidak pernah menjadi negatif dalam krisis 2008, namun banyak keluarga masih terlilit hutang. Faktanya, ekor-ekor distribusi semakin memburuk. Menurut Urban Institute, median gabungan pinjaman terhadap nilai saat awal sekarang adalah 95%, sedangkan pada tahun 2008 mendekati 80%. Dan ini bahkan belum memperhitungkan upaya pemerintahan Biden untuk menggelembungkan penilaian.

Mungkin tren yang paling gegabah adalah ledakan pinjaman dengan rasio utang terhadap pendapatan (DTI) yang tinggi. American Enterprise Institute melaporkan bahwa lebih dari sepertiga dari pinjaman hipotek baru-baru ini memiliki DTI lebih dari 45%. Hal ini semakin mengkhawatirkan dengan kenaikan baru-baru ini dalam asuransi dan pajak properti yang dihadapi peminjam. Meskipun Undang-Undang Dodd-Frank berjanji untuk mengatasi “kemampuan membayar,” peminjam saat ini mengalami tekanan pada tingkat yang belum pernah terjadi sebelumnya.

Tren lain yang memprihatinkan adalah peningkatan substansial dalam pembelian rumah oleh investor. Menurut Realtor.compangsa investor dalam pembelian rumah mencapai 14,8% pada tahun 2024, tertinggi yang pernah tercatat. Ini hampir tiga kali lipat dari pangsa pada tahun 2008. Meskipun sebagian besar pembelian ini dilakukan secara tunai, kenyataannya adalah bahwa investor jauh lebih bersedia meninggalkan aset yang terdepresiasi daripada pemilik rumah. Jika pasar perumahan melemah secara signifikan, investor akan menjadi yang pertama keluar.

Bahkan jika ini “bukan tahun 2008,” tidak perlu menjadi tahun 2008. Krisis yang dua pertiga, atau setengah, seburuk tahun 2008 tetaplah buruk. Berdebat tentang titik desimal pada akhirnya merupakan upaya untuk mengalihkan perhatian dari keretakan yang sangat nyata dalam fondasi pasar perumahan dan hipotek kita.

Pada akhirnya, kekuatan pasar hipotek kita akan bergantung pada pasar kerja. Standar hipotek kita saat ini disusun berdasarkan keyakinan bahwa ekonomi hanya akan membaik. Namun, saya tidak melihat alasan untuk percaya bahwa kita telah menyembuhkan siklus perumahan atau bisnis. Seperti yang dikatakan JFK, “waktu untuk memperbaiki atap adalah saat matahari bersinar.” Sebaiknya kita segera memulai, karena ada beberapa awan gelap di cakrawala.