Harris punya ambisi besar — ​​tapi sedikit rincian — untuk pasokan perumahan

Rencana Wakil Presiden Kamala Harris untuk meningkatkan produksi perumahan membuat para pembangun rumah, pemberi pinjaman, dan pendukung keterjangkauan bersemangat, meskipun mereka tidak tahu bagaimana cara kerjanya secara tepat.

Calon presiden dari Partai Demokrat telah berjanji untuk memacu pembangunan 3 juta rumah dan apartemen mandiri selama empat tahun pertama masa jabatannyaStrategi multiguna yang dilakukannya mencakup perluasan kredit pajak yang ada untuk pengembang apartemen, pemberian insentif baru untuk membangun rumah yang lebih kecil dan komitmen untuk memangkas birokrasi regulasi.

Pendekatan Harris yang berorientasi pada penawaran merupakan angin segar bagi para pelaku dan pengamat pasar perumahan yang merasa frustrasi dengan ketergantungan pemerintah federal yang sudah lama pada kebijakan sisi permintaan untuk memacu pembangunan perumahan baru — meskipun Platform Demokrat juga akan memperluas beberapa hal tersebut.

“Kami tidak memiliki banyak rincian, dan rincian itu penting,” kata Pete Mills, wakil presiden senior kebijakan perumahan untuk Mortgage Bankers Association. “Namun pada tingkat tinggi, fokus pada pasokan itu bagus. Itulah akar penyebab utama masalah keterjangkauan, dan fakta bahwa mereka telah mencari insentif untuk membangun dan juga mencari cara untuk mengatasi hambatan regulasi terhadap pembangunan, semuanya itu positif.”

Ada yang mengatakan fakta bahwa Harris memiliki mengangkat kekurangan perumahan sebagai pilar kampanye yang sudah berjalan sebulan merupakan sebuah langkah besar.

“Fakta bahwa kita membicarakan perumahan sebagai isu kampanye utama di sini — itu luar biasa. Itu berarti perumahan akhirnya menjadi perhatian utama masyarakat,” kata James Tobin, CEO National Association of Home Builders. “Itu menunjukkan betapa pentingnya perumahan. Masyarakat menyadari bahwa kita sedang dalam krisis dan kita harus menyelesaikannya.”

Namun, rencana luas itu tidak memuat perincian utama yang menurut para ahli perumahan sangat krusial dalam menentukan seberapa sukses dan layak pemerintahan dalam menghasilkan pasokan perumahan baru.

“Kami tidak melihat bagaimana mereka dapat meningkatkan jumlah yang diusulkan menjadi 3 juta unit,” kata Nancy Vanden Houten, ekonom senior di Oxford Economics. “Meningkatkan pasokan perumahan adalah tujuan yang mengagumkan, dan mungkin ada beberapa kebijakan dan insentif yang dapat diberlakukan untuk membantu hal itu. Namun mengingat semua kendala — termasuk peraturan di tingkat negara bagian dan lokal — akan sulit untuk mencapai angka tertinggi itu.”

Tim kampanye Harris belum merinci berapa banyak produksi keseluruhan yang akan berasal dari masing-masing proposalnya. Tim kampanye tidak menanggapi beberapa permintaan komentar minggu ini.

Target 3 juta rumah itu sendiri tidak didefinisikan secara jelas. Lee Ohanian, seorang profesor ekonomi di University of California, Los Angeles, mengatakan pada awalnya tidak jelas apakah angka itu mewakili total produksi perumahan selama empat tahun ke depan — yang sebenarnya akan mewakili perlambatan signifikan dalam produksi — atau jumlah tambahan di atas garis dasar yang diberikan.

“Menurut saya, ini adalah ide yang disusun dengan tergesa-gesa,” kata Lee Ohanian. “Idenya tidak menyebutkan 3 juta di atas produksi saat ini, tetapi hanya menyebutkan targetnya adalah 3 juta, yang jauh di bawah target saat ini. Dan jika targetnya adalah menambah 750.000 di atas target saat ini, itu jelas tidak realistis, mengingat kondisinya. Saya tidak melihat ada hal apa pun dalam rencananya yang akan membawa kita mendekati target tersebut.”

Dari awal tahun 2021 hingga akhir tahun 2023, pembangunan dimulai pada hampir 4,6 juta unit rumah, menurut data yang dilacak oleh Federal Reserve Bank of St. Louis. Angka ini sedikit di atas rata-rata tahunan yang telah berjalan lama yaitu 1,4 juta unit, tetapi jauh di atas rata-rata laju pembangunan pasca-subprime mortgage yaitu 1 juta unit per tahun. Tahun ini, sektor ini berada pada laju pembangunan sekitar 1,25 juta unit.

Mark Zandi, kepala ekonom Moody’s Analytics, mengatakan target 3 juta unit merupakan perumahan yang akan dirangsang secara langsung oleh inisiatif kebijakan Harris. Itu termasuk lebih banyak pendanaan untuk Kredit Pajak Perumahan Berpenghasilan Rendah, atau LIHTC — keringanan pajak yang diberikan kepada pengembang apartemen yang menetapkan sebagian unit mereka sebagai terjangkau, dan pengesahan Kredit Pajak Rumah Sekitar, yang akan mengimbangi biaya pengembangan dan proyeksi renovasi, program baru yang akan membayar pengembang untuk membangun rumah yang lebih kecil dan tingkat pemula, dan dana inovasi sebesar $40 miliar untuk membantu membiayai solusi perumahan kreatif dan memberi insentif kepada pemerintah daerah untuk menurunkan hambatan terhadap pembangunan rumah baru.

Zandi telah menghitung total biaya untuk rencana tersebut sekitar $125 miliar. Jika berhasil, pendekatan tersebut akan menghasilkan total produksi perumahan lebih dari 2 juta unit per tahun, yang akan sangat membantu mengatasi kekurangan perumahan di negara tersebut.

Jumlah pasti rumah yang dibutuhkan untuk mencapai keseimbangan harga rumah yang terjangkau sulit untuk dipastikan, namun perkiraannya kisaran 3 juta ke 7 jutaZandi mengatakan karena kekurangan itu terbentuk selama lebih dari satu dekade, menghapusnya sepenuhnya dalam empat tahun seharusnya tidak menjadi penghalang untuk mencapai keberhasilan.

“Jika kita dapat mencapai setengahnya dalam waktu tiga atau empat tahun dan butuh waktu empat tahun lagi untuk mencapainya, saya anggap itu sebuah keberhasilan,” katanya.

Salah satu hal yang paling menggembirakan yang dilihat oleh para pelaku industri dalam rencana perumahan Harris adalah sesuatu yang secara mencolok ditinggalkan di dalamnya: usulan kenaikan pajak nasional sebesar 5%. pembatasan sewa untuk pemilik perusahaan yang diusulkan oleh pemerintahan Biden bulan laluMills mengatakan masih terlalu dini bagi mereka yang khawatir tentang kontrol sewa untuk bernapas lega, tetapi kelalaian itu menggembirakan.

“Keterlibatan pemerintah ini dalam pengendalian sewa tentu saja menjadi perhatian,” kata Mills. “Namun, kita memiliki seorang kandidat dan wakil presiden yang sedang menjabat, dan mereka mungkin memiliki kebijakan yang berbeda.”

Namun, bagian lain dari rencana perumahan Harris membuat pelaku industri dan analis kebijakan berpikir ulang. Selain biaya tinggi dan rintangan politik yang harus diatasi untuk menerapkan rencana menyeluruh tersebut, beberapa pihak mengatakan kebijakan itu sendiri gagal dalam beberapa hal yang kritis.

Tobin mengatakan bahwa ia ingin kampanye tersebut sesuai dengan usulannya untuk memberi insentif kepada pemerintah negara bagian dan kota untuk memangkas birokrasi dengan komitmen untuk mencabut beberapa persyaratan pemerintah federal yang memberatkan, termasuk yang terkait dengan standar efisiensi energi dan lingkungan. Ia menambahkan bahwa program subsidi seperti LIHTC juga disertai dengan kewajiban kepatuhan yang berat yang ingin ia lihat diringankan.

“Bukan berarti kami anti-regulasi, tetapi kami menginginkan regulasi cerdas yang benar-benar melayani tujuan kesehatan dan keselamatan manusia, bukan sekadar bualan yang diinginkan orang,” kata Tobin. “Saya ingin melihat wakil presiden berbicara sedikit tentang tanggung jawab pemerintah federal dalam beban regulasi tersebut.”

Donald Trump, calon presiden dari Partai Republik, telah membangun strategi perumahannya terutama di seputar deregulasi dan penurunan suku bunga. Tobin menggambarkan pendekatan mantan presiden tersebut sebagai pendekatan yang bertujuan untuk merangsang aktivitas ekonomi yang lebih luas guna menciptakan gelombang pasang yang mengangkat semua pihak.

Perbedaan mendasar antara visi perumahan kedua kandidat adalah pandangan mereka tentang peran pemerintah. Pendekatan Harris lebih suka mengidentifikasi berbagai masalah dalam proses pembangunan perumahan dan mengalokasikan sumber daya pemerintah untuk masing-masing masalah tersebut. Mantra Trump adalah menyingkirkan pemerintah sepenuhnya.

“Rencana Trump memiliki beberapa alasan ekonomi yang baik,” kata Ohanian. “Saya khawatir, dengan rencana Harris, kita akan menghabiskan banyak uang dan tidak mendapatkan banyak keuntungan.”

Namun Zandi mengatakan kekurangan perumahan begitu besar sehingga kekuatan pasar saja tidak dapat mengatasinya.

“Krisis ini sudah berlangsung hampir satu generasi, dan akan sangat sulit bagi sektor swasta untuk melakukannya sendiri dalam waktu yang wajar — dan orang-orang tidak punya waktu,” kata Zandi. “Banyak orang yang tuna wisma, banyak orang yang pendapatannya meningkat dua kali lipat — semuanya tidak berjalan cukup cepat.”