Bagaimana usulan reformasi Bank Pinjaman Rumah sesuai dengan tujuan perumahan Harris

Wakil Presiden Kamala Harris telah berjanji untuk memperluas pasokan perumahan secara drastis dengan membangun 3 juta rumah dan apartemen jika dia terpilih menjadi presiden. Pada saat yang sama, upaya besar sedang dilakukan untuk mendapatkan Federal Home Loan Banks untuk menyediakan lebih banyak dana untuk perumahan yang terjangkau.

Namun banyak pendukung perumahan mempertanyakan apakah visi tersebut pada akhirnya akan selaras dan memberikan dampak berarti pada krisis perumahan terjangkau.

“Berkaitan dengan pandangan Wakil Presiden dan pandangan kami, kami tahu bahwa tidak akan ada satu solusi tunggal untuk krisis ketersediaan dan ketersediaan perumahan — tidak akan pernah ada salah satu atau yang lain, yang ada harus ya atau dan, dan kami ingin menjadi bagian darinya,” kata Ryan Donovan, presiden dan CEO Council of Federal Home Loan Banks.

Rencana Harris difokuskan, sebagian, pada perluasan program Kredit Pajak Perumahan Berpenghasilan Rendah, program federal yang memberikan kredit pajak kepada pengembang sebagai imbalan atas pembangunan perumahan terjangkau baru atau menyisihkan sebagian unit perumahan multikeluarga untuk rumah tangga berpenghasilan rendah. Federal Home Loan Banks berkontribusi pada program LIHTC dan juga berupaya memperluas dukungan bagi Lembaga Keuangan Pembangunan Komunitas — organisasi yang berorientasi pada misi yang bertujuan untuk memberikan pinjaman dan menyediakan layanan kepada konsumen berpenghasilan rendah dan menengah — serta proposal lain yang senada.

Bank-bank Pinjaman Rumah mengadakan diskusi musim panas ini dengan Departemen Keuangan mengenai apa yang dapat dilakukan sistem tersebut untuk memberikan dampak yang lebih besar. Bulan lalu, presiden dari 11 Bank Pinjaman Rumah mengusulkan beberapa ide bertujuan untuk meningkatkan pasokan perumahan. Salah satunya adalah memangkas birokrasi untuk Program Perumahan Terjangkau utama sistem tersebut yang menurut beberapa ahli mahal dan merepotkan, khususnya bagi bank komunitas yang merupakan mayoritas anggota Bank Pinjaman Rumah. Usulan lainnya ditujukan agar Dana Jaminan Obligasi CDFI milik Departemen Keuangan menjamin pinjaman sistem dengan suku bunga di bawah pasar, yang dikenal sebagai “uang muka,” kepada CFDI.

Joe Neri, CEO IFF, sebuah CDFI Chicago, yang mengepalai kelompok kerja CDFI dari FHLB, mengatakan bahwa CDFI menghadapi banyak kendala dalam mengakses pendanaan berbiaya rendah dari sistem tersebut. Masalahnya adalah apa yang disebut “haircuts,” yang diberlakukan oleh Home Loan Banks pada nilai agunan yang dijaminkan. Pemotongan tersebut dapat mencapai lebih dari 40%, yang membuat pendanaan untuk pembangunan perumahan tidak layak secara ekonomi, katanya. Bank biasanya menjaminkan agunan seperti hipotek dan sekuritas yang didukung hipotek komersial dan perumahan, tetapi agunan CDFI dapat mencakup penjaminan emisi yang lebih rumit dan dengan demikian lebih sulit untuk dinilai.

“Program perumahan terjangkau yang paling penting di negara ini adalah Program Kredit Pajak Perumahan untuk Orang Berpenghasilan Rendah,” kata Neri. “Satu-satunya cara yang berhasil adalah jika potongan harga dikurangi.”

Badan Keuangan Perumahan Federal, regulator sistem tersebut, mengeluarkan laporan tahun lalu, “Sistem FHLBank pada 100,” dengan 50 saran untuk perubahan peraturan dan perundang-undangan. Laporan tersebut mencatat bahwa bank terkadang memerlukan pemotongan yang lebih besar pada agunan CDFI, sebagian karena banyak CDFI tidak memiliki regulator kehati-hatian federal atau negara bagian untuk dihubungi jika mereka bangkrut, yang akan mengakibatkan proses penyelesaian yang lebih lama yang memerlukan pemotongan yang lebih besar pada agunan yang dijaminkan ke sistem.

Donovan setuju bahwa pengurangan potongan harga merupakan prioritas. Ia menekankan bahwa jaminan atas pinjaman CDFI juga akan mengubah profil risiko agunan.

“Manfaatnya adalah lebih banyak hasil yang masuk ke CDFI dalam bentuk uang muka dan mereka dapat menggunakan uang itu untuk membantu mengatasi keterjangkauan dan pasokan perumahan,” kata Donovan. “Ada masalah serupa dengan agunan LIHTC. Saya kira semua orang sepakat bahwa ini umumnya merupakan agunan yang sangat kuat — tetapi karena sulit dinilai, agunan ini mendapat potongan harga yang besar.”

Masalah agunan muncul dalam diskusi kebijakan federal pada hari Kamis di sebuah pertemuan puncak perumahan Center For American Progress di Washington, DC.

“Sebagai agunan untuk mendapatkan pinjaman FHLB, mungkin mereka harus lebih mempertimbangkan untuk memberikan preferensi pada perumahan multikeluarga, karena perumahan multikeluarga cenderung lebih kecil per meter dan karenanya lebih murah dan lebih mudah diakses oleh rata-rata orang Amerika,” kata Bernard Fulton, wakil presiden kebijakan dan regulasi perumahan di National Multifamily Housing Council.

Sekitar setengah dari hibah program perumahan terjangkau sistem ini dipasangkan dengan program LIHTC. Masalah utama dalam menilai agunan yang dijaminkan untuk program LIHTC adalah bahwa lembaga yang memulai dan memegang pinjaman cenderung menyimpannya di neraca mereka untuk mendapatkan keringanan pajak, kata Donovan, sehingga hampir tidak ada pasar sekunder untuk pinjaman tersebut.

Perluasan keanggotaan CDFI dalam sistem Home Loan Bank juga akan membantu memperluas perumahan yang terjangkau. Hanya 75 dari sekitar 600 CDFI non-depositori yang memenuhi syarat di negara ini yang menjadi anggota Sistem Home Loan Bank, koperasi swasta tetapi disponsori pemerintah yang didanai oleh modal dari 6.500 anggotanya.

Donovan mengatakan 11 Bank Pinjaman Rumah regional masing-masing berupaya menghadirkan lebih banyak ide inovatif untuk membantu memecahkan krisis perumahan terjangkau.

Bulan lalu, Federal Home Loan Bank of Chicago mengumumkan program percontohan untuk memberikan nilai lebih kepada bank-bank anggota, melalui pemotongan yang jauh lebih kecil, pada agunan yang dijaminkan hingga $300 juta untuk pinjaman yang memenuhi syarat bagi proyek perumahan multikeluarga LIHTC. Program ini dimaksudkan untuk memberi insentif pinjaman oleh bank-bank kecil dengan aset di bawah sekitar $1,5 miliar termasuk CDFI. Neri mengatakan program percontohan di Chicago telah mengurangi pemotongan menjadi 17%, dari 41% saat ini.

Bank Pinjaman Rumah juga ingin meningkatkan dukungan lembaga pembiayaan perumahan negara.

“Bank-bank melakukan pekerjaan yang sangat berharga, dan mereka melakukan sejumlah inisiatif khusus saat ini yang menurut saya sangat membantu, tetapi kami dan anggota kami berpikir bahwa mereka dapat berbuat lebih banyak lagi,” kata Garth Rieman, direktur advokasi perumahan dan inisiatif strategis di National Council of State Housing Agencies.

Reiman mengatakan bahwa “bahkan ada lebih banyak potensi yang belum dimanfaatkan bagi Bank Pinjaman Rumah untuk benar-benar memberikan kontribusi dan perbedaan yang signifikan dalam menyediakan perumahan yang lebih terjangkau di distrik mereka. Ada lebih banyak peluang untuk menyediakan dana dengan cara yang jauh lebih fleksibel.”

Namun, masih ada ketegangan antara bank dan upaya pemerintahan Biden serta sejumlah anggota parlemen Demokrat untuk mendorong mereka berbuat lebih banyak dalam hal perumahan terjangkau.

Bulan lalu, bank-bank menolak permintaan dari Departemen Keuangan menyisihkan 20% dari laba mereka untuk perumahan terjangkau, dengan mengatakan bahwa jumlah apa pun di atas 10% yang disisihkan saat ini yang diwajibkan oleh undang-undang perlu disetujui oleh Kongres. Namun, bank-bank tersebut telah berjanji untuk secara sukarela menyisihkan tambahan 5% dari pendapatan tahun sebelumnya untuk mendanai program perumahan terjangkau.

Bank juga memiliki mempertanyakan apakah FHFA memiliki kewenangan untuk mendefinisikan ulang misi bank. Secara hukum, Kongres secara eksplisit mengakui bahwa Federal Home Loan Banks memiliki misi “menyediakan likuiditas bagi anggota” dan mendukung “perumahan yang terjangkau dan pembangunan masyarakat.”

“Misi Federal Home Loan Banks adalah menyediakan modal yang stabil dan jangka panjang untuk kebutuhan perumahan nasional,” kata Neri.

Para ahli perumahan berpendapat bahwa setidaknya perlu dibangun 3-4 juta rumah atau unit apartemen untuk menormalkan pasokan perumahan nasional. Lainnya mendekati angka 7 juta ketika memperhitungkan unit yang hilang karena kebakaran, banjir, dan bencana alam lainnya.

Bank-bank Home Loan telah lama mengklaim diri mereka sebagai salah satu penyedia perumahan terjangkau terbesar, dan mengatakan bahwa mereka berharap dapat memberikan sumbangan kolektif sebesar $1 miliar untuk perumahan terjangkau dan pembangunan masyarakat tahun ini. Namun, pada tahun pemilihan ini, perumahan telah menjadi isu utama, dengan beberapa pakar mengatakan bahwa Bank Pinjaman Rumah harus menjadi yang terdepan dalam mendanai perumahan terjangkau.

“Bagi pemerintahan baru, bekerja melalui FHFA dan memikirkan GSE dan Federal Home Loan Banks pasti akan memberikan kesempatan untuk mencoba berbuat lebih banyak di bidang perumahan terjangkau,” kata Rieman. “Semoga program perumahan terjangkau dan kegiatan bank lainnya akan menjadi fokus penting pemerintahan berikutnya, jadi saya pikir semuanya masuk akal dalam konteks pemilihan presiden ini.”