Apakah pendekatan The Fed yang tegas terhadap sektor perumahan terlalu keras?

Pendekatan ketat Federal Reserve terhadap pasar perumahan telah memicu perdebatan panjang mengenai hal ini peran bank sentral dalam krisis keterjangkauan yang sedang berlangsung di negara ini.

Setelah pertemuan Komite Pasar Terbuka Federal minggu ini, Ketua Jerome Powell mengatakan hal terbaik yang bisa dilakukan The Fed bagi sektor perumahan adalah mempertahankan suku bunga tetap tinggi sampai inflasi terkendali sepenuhnya.

“Situasi perumahan adalah situasi yang rumit, dan Anda dapat melihat bahwa di sinilah tingkat suku bunga benar-benar mempunyai dampak yang signifikan,” kata Powell dalam konferensi pers pasca pertemuan FOMC. “Pada akhirnya, hal terbaik yang bisa kita lakukan untuk pasar perumahan adalah menurunkan inflasi sehingga kita bisa menurunkan suku bunga, sehingga pasar perumahan bisa terus normal. Masih akan ada kekurangan perumahan nasional, seperti yang terjadi sebelum krisis. pandemi.”

Ketika The Fed menaikkan suku bunga, tujuannya adalah untuk mengekang permintaan di pasar dengan meningkatkan biaya pinjaman dan pendanaan. Untuk sektor perumahan, pemikirannya adalah, ketika hipotek menjadi lebih mahal, semakin sedikit orang yang ingin membeli rumah dan harga menjadi stabil.

Namun beberapa ekonom mengatakan kenyataannya tidak sesederhana itu. Mark Zandi, kepala ekonom di Moody’s Analytics, mengatakan kenaikan suku bunga tidak hanya membatasi permintaan untuk hipotek baru, tetapi juga membebani sisi penawaran pasar perumahan dalam berbagai cara, menjadikannya lebih mahal untuk memperoleh tanah dan mengembangkan baik sewa maupun perumahan. untuk dijual rumah.

Zandi menambahkan bahwa banyak pemilik rumah yang ada merasa “terkunci” pada tingkat hipotek mereka yang sangat rendah saat ini, “sehingga membatasi pasokan rumah yang ada untuk dijual, dan mengurangi permintaan kepemilikan rumah dan dengan demikian meningkatkan permintaan sewa dan harga sewa.” Hal ini sangat penting mengingat harga sewa – dan harga sewa yang setara untuk rumah yang dimiliki – merupakan cara biaya hunian diukur dalam indeks inflasi.

“Mengingat keadaan yang tidak biasa di pasar perumahan nasional, kenaikan suku bunga membebani pasokan perumahan, mendorong kenaikan harga sewa dan inflasi perumahan yang diukur dengan deflator CPI dan PCE,” kata Zandi.

Sementara itu, para ekonom dan pakar kebijakan lainnya mendukung pendekatan The Fed. Diane Swonk, kepala ekonom di perusahaan jasa keuangan KPMG, mengatakan pemotongan suku bunga akan mendorong permintaan yang lebih besar di pasar yang sudah terbatas pasokannya, sehingga meningkatkan harga lebih lanjut tanpa mengatasi faktor utama yang menghambat pasokan baru: undang-undang zonasi lokal dan penggunaan lahan.

“Washington dapat menunjuk pada The Fed dan mengatakan perbaikan (pasar perumahan), namun The Fed tidak benar-benar memiliki alat untuk memperbaikinya,” kata Swonk. “Alat yang mereka miliki, jika mereka menggunakannya sekarang, ketakutannya adalah bahwa mereka hanya akan memicu serangan inflasi yang lebih buruk daripada kekalahan.”

Namun pihak lain berpendapat bahwa The Fed mempunyai cara lain untuk mengatasi keterjangkauan perumahan dengan cara yang lebih bermakna dibandingkan dengan hanya memotong suku bunga saja: yaitu neraca keuangan.

Pada awal pandemi, The Fed membeli sekuritas berbasis hipotek secara massal sebagai bagian dari upaya pelonggaran kuantitatif yang bertujuan menjaga pasar keuangan tetap berfungsi. Kepemilikan MBS-nya meningkat lebih dari dua kali lipat selama dua tahun berikutnya, mencapai puncaknya pada $2,7 triliun sebelum The Fed mulai mengizinkan aset-aset tersebut untuk dikeluarkan dari pembukuannya. Ia masih memiliki lebih dari $2,3 triliun hipotek saat ini.

“The Fed membeli terlalu banyak hipotek dalam jangka waktu yang terlalu lama atas nama bantuan COVID dan sekarang, entah bagaimana, bingung karena harga rumah terus terapresiasi,” kata Aaron Klein, peneliti senior studi ekonomi di Brookings Institution. “Sebagian masalahnya disebabkan oleh pembelian neraca The Fed. Solusinya mungkin juga terletak pada neraca.”

Kepemilikan hipotek The Fed – yang mencakup sekuritas yang didukung oleh entitas yang disponsori pemerintah Fannie Mae, Freddie Mac dan Ginnie Mae – merupakan bagian yang signifikan dari keseluruhan pasar untuk agen MBS yang beredar, yang berjumlah lebih dari $9 triliun.

Pembelian The Fed memberikan likuiditas ke pasar hipotek, menurunkan imbal hasil dan menaikkan harga aset. Untuk membalikkan hal ini, kata Klein, The Fed dapat menjual aset MBS-nya ke pasar, meskipun ia mencatat bahwa langkah seperti itu tidak akan diterima oleh pemilik rumah yang sudah ada.

“Setelah menopang harga rumah, The Fed kini enggan menurunkan harga rumah,” katanya. “Secara politis sangat tidak populer untuk menurunkan harga rumah seseorang.”

Mark Calabria, mantan direktur Badan Pembiayaan Perumahan Federal, mencatat bahwa preferensi The Fed untuk terus menaikkan suku bunga tidak menghalangi mereka untuk menurunkan kepemilikan MBS secara lebih agresif.

Calabria setuju bahwa terlalu dini untuk menurunkan suku bunga, mengingat inflasi juga menjadi faktor dalam biaya hipotek.

“Pada akhirnya, inflasi yang diharapkan memasuki tingkat hipotek,” katanya. “Suku bunga saat ini tidak hanya mencerminkan pengetatan Fed namun juga mencerminkan ekspektasi inflasi.’

Pada saat yang sama, Calabria mengatakan pasar perumahan akan mendapatkan keuntungan dari pengurangan kepemilikan hipotek oleh The Fed dengan lebih cepat.

“The Fed seharusnya tidak membeli MBS sebanyak itu,” katanya. “Langkah terbaik saat ini adalah menjual lebih banyak MBS-nya.”

Beberapa pejabat Fed mengatakan The Fed harus berusaha keluar dari pasar hipotek sepenuhnya. Gubernur Fed Christopher Waller mengatakan dia menyukai keputusan The Fed Kepemilikan MBS turun ke nolmeskipun dia tidak mendukung penjualan aset secara aktif.

Sebagai bagian dari kampanye pengetatan kuantitatif, yang dimulai pada Juni 2022, bank sentral mengizinkan sekuritas hipotek senilai hingga $35 miliar untuk jatuh tempo setiap bulan tanpa menggantinya. Selama pertemuan bulan Mei, FOMC memilih untuk mempertahankan batas limpasan MBS sambil menurunkan batas jatuh tempo surat berharga Treasury dari $60 miliar menjadi $25 miliar. Pemerintah juga telah mulai menginvestasikan kembali pembayaran pokok MBS yang melebihi batas ke dalam Treasury, sehingga mempercepat peralihan dari hipotek.

Sampai saat ini, hipotek telah keluar dari neraca The Fed lebih lambat dibandingkan Treasury. Sejak The Fed memulai putaran pengetatan kuantitatif ini, kepemilikan MBS telah menurun sekitar 13%, dibandingkan dengan 22% pada Treasury. Hal ini sebagian disebabkan oleh tingginya batas Treasury, tetapi juga karena hipotek biasanya memiliki jangka waktu yang lebih lama. Suku bunga yang lebih tinggi menyebabkan lebih sedikit pembiayaan kembali, sehingga membatasi jumlah hipotek yang dilunasi lebih awal juga.

Perdebatan mengenai apakah kenaikan suku bunga akan lebih membantu atau merugikan pasar perumahan, dalam beberapa bulan terakhir, berpusat pada besarnya peran biaya hunian terhadap gambaran inflasi secara keseluruhan.

Laporan Indeks Harga Konsumen, atau CPI, Biro Statistik Tenaga Kerja untuk bulan Mei, yang dirilis minggu ini, menunjukkan biaya tempat tinggal naik 5,4% dibandingkan 12 bulan sebelumnya, dibandingkan dengan angka inflasi keseluruhan sebesar 3,3%, atau 3,4% ketika memperhitungkan biaya makanan dan energi.

Selama konferensi pers pasca FOMC, Powell mengatakan kakunya pembacaan inflasi perumahan sebagian disebabkan oleh bagaimana kategori pertumbuhan harga tersebut diukur. Indeks inflasi AS fokus pada biaya sewa – bersama dengan perkiraan sewa setara pemilik untuk properti yang ditempati pemilik – yang meningkat tajam setelah krisis COVID mereda. Karena perubahan ini hanya dicatat ketika perjanjian sewa baru ditandatangani, Powell mengatakan diperlukan waktu lebih lama dari perkiraan agar data dapat mencerminkan pertumbuhan harga yang lebih lambat baru-baru ini.

“Apa yang kami temukan adalah adanya kelambanan besar,” katanya. “Ada lonjakan harga sewa pasar yang tinggi di masa lalu yang harus diselesaikan, dan itu mungkin memerlukan waktu beberapa tahun.”

Mike Frantantoni, kepala ekonom untuk Mortgage Bankers Association, mencatat bahwa ukuran inflasi pilihan The Fed – indeks harga Inti Pengeluaran Konsumsi Pribadi, atau PCE – menerapkan bobot yang lebih kecil pada biaya perlindungan. Inilah sebabnya mengapa angka inflasi ini, yang mencapai 2,8% pada bulan April, bahkan lebih dekat dengan target The Fed sebesar 2% dibandingkan dengan CPI.

Meskipun beberapa pihak mengatakan angka ini cukup mendekati untuk mulai melonggarkan kebijakan moneter — dengan harapan bahwa pasar perumahan yang lebih normal dapat membantu melaksanakannya sepanjang masa — Frantantoni mengatakan ini adalah pertaruhan yang membawa lebih banyak risiko daripada imbalan bagi sektor perumahan. .

Frantantoni mengatakan tarif yang lebih rendah akan mendorong lebih banyak aktivitas konstruksi dan mengurangi efek lock-in, namun mencatat bahwa perubahan tersebut akan memakan waktu lama untuk diterapkan dan, pada akhirnya, memberikan manfaat bagi pasar. Dia lebih suka melihat The Fed menunggu sampai pertumbuhan harga stabil secara menyeluruh sebelum memangkas suku bunga kebijakannya.

“Mengubah kerangka kebijakan moneter mereka untuk mengabaikan harga shelter saat ini, pada awal siklus penurunan suku bunga, bukanlah langkah taktis yang baik,” katanya.