Paradoks perumahan menghalangi penurunan suku bunga The Fed

Biaya perumahan tampaknya menjadi rintangan terakhir antara Federal Reserve dan tujuannya untuk menurunkan inflasi kembali ke target 2%, dan masalah di sana kemungkinan akan semakin buruk sebelum menjadi lebih baik.

Karena bagaimana biaya tempat tinggal dilacak berdasarkan indeks harga terkemuka di negara tersebut, biaya perumahan kemungkinan akan meningkatkan inflasi yang terukur selama tahun mendatang, menurut laporan dari Federal Reserve Bank of Boston, meskipun data menunjukkan bahwa harga sewa sebagian besar telah stabil.

Boston Fed memproyeksikan pembacaan inti — yang tidak termasuk kategori makanan dan energi yang tidak stabil — dari indeks harga konsumen, atau CPI, dan pengeluaran konsumsi pribadi, atau PCE, akan naik masing-masing sebesar 0,74% dan 0,29%, selama 12 bulan ke depan karena biaya perumahan yang lebih tinggi. Sementara itu, sewa pasar, sebagaimana dilacak oleh firma analitik CoreLogic, naik hanya 3% dari tahun ke tahun pada bulan April, jauh di bawah level tertinggi era COVID-19 yang lebih dari 13% dan setara dengan rata-rata sebelum pandemi.

Pejabat Fed mengakui bahwa keterlambatan data terkait biaya perumahan membutuhkan waktu lebih lama untuk diselesaikan daripada yang mereka perkirakan sebelumnya, dengan catatan bahwa tren pasar dan pembacaan inflasi bisa memakan waktu bertahun-tahun sebelum sinkron. Namun, yang lain mengatakan masalahnya bisa jadi lebih mendasar, terkait dengan bagaimana biaya perumahan diukur di AS — yang berbeda secara signifikan dari ekonomi dunia utama lainnya.

Baik CPI maupun PCE mengukur biaya perumahan — yang juga disebut tempat tinggal — melalui perubahan harga sewa. Namun, karena lebih dari 65% rumah di Amerika ditempati oleh pemiliknya, indeks ini berupaya memasukkan rumah milik melalui apa yang dikenal sebagai sewa setara pemilik atau sewa imputasi, yang merupakan estimasi dari apa yang akan dibayarkan pemilik rumah untuk rumah mereka jika mereka menyewa.

Bagi sebagian besar pemilik rumah, biaya perumahan mereka — terutama biaya bulanan pembayaran hipotek — tidak berubah secara signifikan dalam beberapa tahun terakhir. Sebagian besar terkunci pada atau mendekati tingkat terendah dalam sejarah. Namun, perkiraan pertumbuhan sewa dari pemilik rumah merupakan bagian yang lebih besar dari indeks harga perumahan daripada sewa aktual, dan sewa yang setara dari pemilik tersebut telah meningkat lebih cepat selama dua tahun terakhir.

Sewa yang diperhitungkan mencakup sekitar 76% dari keseluruhan kategori perumahan dalam indeks PCE, yang dilacak oleh Biro Analisis Ekonomi. Sewa aktual yang dibayarkan oleh penyewa perumahan nonpertanian mencapai sekitar 22%. Dari Maret 2022 hingga Desember 2023, sewa setara pemilik naik sekitar 15% sementara sewa penyewa naik 13,9%. Biaya perumahan secara keseluruhan naik 14,7% selama periode tersebut.

Negara-negara lain memiliki pendekatan yang berbeda dalam pengukuran biaya perumahan. Bank Sentral Eropa tidak memasukkan biaya perumahan yang ditempati pemilik dalam pelacak inflasinya, Indeks Harga Konsumen yang Diharmonisasikan. Pembacaan CPI yang digunakan oleh Bank of England dan Bank of Canada sama-sama memasukkan biaya kepemilikan seperti bunga hipotek, asuransi, dan renovasi, alih-alih meminta pemilik rumah untuk memperkirakan nilai sewa properti mereka.

Louise Sheiner, seorang peneliti studi ekonomi di Brookings Institution, mengatakan bahwa mengukur biaya perumahan dengan cara yang seragam itu sulit, itulah sebabnya pendekatan yang berbeda-beda dilakukan di setiap yurisdiksi.

CPI dan PCE mencakup sewa setara pemilik untuk memperhitungkan biaya konsumtif yang dihadapi pemilik rumah, Sheiner menjelaskan, meskipun ia mencatat bahwa dalam lingkungan saat ini, di mana nilai rumah terus meningkat, ukurannya tidak secara akurat mencerminkan dampak inflasi pada pemilik rumah tersebut.

“Secara konseptual, cara mereka melakukannya baik-baik saja, tetapi hal itu juga dapat mengurangi sedikit tekanan terhadap inflasi oleh pemilik rumah yang terindeks dengan sempurna,” katanya. “Mereka memiliki rumah sehingga pendapatan mereka meningkat dan, pada saat yang sama, sewa implisit mereka juga meningkat, sehingga mereka tidak dirugikan sama sekali.”

Gubernur Federal Reserve Lisa Cook juga menyoroti kesulitan dalam melacak biaya perumahan selama menjadi pembicara di Economic Club of New York pada bulan Juni, dengan mencatat bahwa memasukkan biaya di area yang sebagian besar rumah dimiliki daripada disewa adalah salah satu “masalah pengukuran besar” yang terkait dengan inflasi.

Namun, Cook mencatat bahwa Akademi Sains, Teknik, dan Kedokteran Nasional telah menyetujui memasukkan beberapa versi sewa setara pemilik ke dalam indeks harga konsumen.

“Menyertakan (sewa setara pemilik) adalah hal yang dapat dipertahankan,” katanya.

Cook menambahkan bahwa terlepas dari bagaimana bank sentral lain mengukur biaya perumahan, pembacaan utama Fed telah lama menyertakan sewa tersirat, sehingga tidak dapat mengubah ukurannya sekarang.

“Tidak semua bank sentral Eropa, dalam perhitungan inflasi, memasukkan perumahan dalam ukuran itu, jadi ada banyak heterogenitas dan indeks PCE kamilah yang menjadi perhatian kami,” katanya.

Namun, terlepas dari bagaimana inflasi diukur, beberapa ekonom mengatakan telah terjadi kemajuan yang cukup di sektor ekonomi lain yang membenarkan pemangkasan suku bunga. Laporan CPI terbaru menunjukkan inflasi naik 3,3%, sebagian besar didorong oleh perumahan, yang naik 5,4% dari tahun sebelumnya. Demikian pula, PCE, yang kurang menekankan perumahan, naik 2,6% pada tahun ini, dengan perumahan menyumbang sebagian besar pertumbuhan.

Meskipun kebijaksanaan konvensional menunjukkan bahwa pemotongan suku bunga akan memacu permintaan pembelian rumah, sehingga semakin menaikkan harga, Nancy Vanden Houten, ekonom senior di Oxford Economics, mengatakan penurunan suku bunga sangat penting untuk memperluas pasokan rumah, baik untuk dijual maupun disewa di seluruh negeri.

“Semakin banyak kemajuan yang kita lihat pada komponen inflasi lainnya, The Fed mungkin memiliki kebebasan untuk melihat perumahan sedikit berbeda,” kata Vanden Houten. “Suku bunga yang tinggi semakin membatasi pasokan di pasar perumahan, yang merupakan salah satu hal utama yang menopang harga. Jika Anda menginginkan lebih banyak pasokan dan sedikit pelunakan dalam pertumbuhan harga rumah, suku bunga yang lebih rendah akan membantu dalam hal itu.”