Moody’s: Bank mungkin mengalami kerugian pinjaman kantor yang lebih tinggi dari yang mereka perkirakan

Sementara penjaminan emisi bank yang solid terhadap pinjaman kantor sebagian besar menjaga masalah kredit tetap terkendali untuk saat ini, beberapa pemberi pinjaman mungkin perlu meningkatkan cadangan mereka untuk menutupi kemungkinan gagal bayar pinjaman, menurut analisis terbaru oleh Moody’s Investors Service.

Analisis pinjaman per pinjaman dari 41 portofolio real estat komersial bank anonim menguraikan spektrum kesulitan yang dihadapi lembaga. Meskipun Moody’s menemukan bahwa penjaminan emisi bank lebih konservatif daripada yang diantisipasi oleh perusahaan pemeringkat, lingkungan suku bunga yang lebih tinggi untuk jangka panjang meningkatkan kebutuhan bank untuk memperkuat modal mereka, kata Stephen Lynch, wakil presiden dan pejabat kredit senior di Moody’s.

“Jika hal itu terus meningkat, maka akan memberikan tekanan pada semua kelas aset,” kata Lynch. “Hal itu membuat kami menilai ulang tingkat risiko bank-bank dengan konsentrasi CRE yang lebih tinggi. Bahkan jika penjaminan emisi untuk lembaga tertentu bagus, bagaimana Anda mengimbangi risiko aset yang lebih tinggi itu?”

Moody’s menemukan bahwa, rata-rata, bank harus menyimpan sekitar dua kali jumlah cadangan yang mereka miliki saat ini untuk menutupi potensi kerugian kantor.

Perusahaan pemeringkat tersebut juga menetapkan bahwa bank-bank pada umumnya lebih berhati-hati tentang masa depan pinjaman kantor dibandingkan dengan jenis-jenis real estat komersial lainnya. Gagal bayar yang diharapkan pada properti kantor berada pada titik tertinggi dalam beberapa dekade, menurut buletin terbaru dari Federal Reserve Bank of St. Louis. Sektor ini perhatian utama bagi para analis dan investorseiring tren bekerja dari rumah dan tingginya suku bunga memberi tekanan pada nilai-nilai dari properti tersebut.

Menyoroti kekhawatiran tersebut, rata-rata cadangan kerugian kredit yang diharapkan saat ini, atau CECL, bank untuk portofolio perkantoran mereka adalah 2,2%, atau sekitar dua kali lipat dari pinjaman multikeluarga dan pinjaman properti lainnya, menurut laporan Moody’s.

Moody’s berhasil mengevaluasi portofolio kantor 40 bank, dan meski tidak mengungkap kisaran ukuran bank-bank tersebut, namun disebutkan bahwa portofolio kantor mereka berjumlah total $31,9 miliar.

Setiap bank tampaknya mengevaluasi cadangan CECL mereka secara berbeda, tetapi bank dengan lebih banyak pinjaman kantor cenderung mengalokasikan lebih banyak cadangan, kata Darrell Wheeler, kepala penelitian sekuritas berbasis hipotek komersial di Moody’s.

Wheeler mengatakan yang mengejutkannya adalah outlier-nya. Sekitar 10 lembaga memiliki cadangan CECL yang sama atau lebih tinggi dari yang dinilai Moody’s, dengan satu bank telah mengalokasikan dua kali lipat jumlah cadangan yang direkomendasikan. (Tujuh bank tidak memberikan cadangan CECL tingkat pinjaman mereka kepada Moody’s.)

Pinjaman kantor yang dikaji untuk laporan tersebut tampak relatif stabil dibandingkan dengan semua pinjaman kantor di seluruh negeri, kata Wheeler. Di antara bank-bank dalam laporan Moody’s, tingkat kekosongan kantor rata-rata adalah 13,8%, sementara tren kuartal kedua nasional menunjukkan bahwa kekosongan di sektor kantor mencatat rekor historis sebesar 20,1%.

Paparan industri terhadap sektor CRE adalah membuat bank dalam masalah besar bahkan ketika pinjaman tertentu tampak solid. Data Federal Reserve menunjukkan korelasi antara konsentrasi pinjaman CRE yang lebih tinggi dan pengembalian saham bank yang lebih rendah.

“Konsentrasi adalah hal yang biasanya membuat bank mengalami masalah,” kata Lynch. “Bahkan jika kami melihat penjaminan emisi yang baik, selera risiko manajemen untuk membiarkan konsentrasi itu terjadi menjadi faktor dalam pemeringkatan kami.”

Sebagian besar bank saat ini perlu memiliki tingkat modal dan likuiditas yang lebih tinggi daripada yang mereka perlukan dalam lingkungan suku bunga yang lebih rendah, katanya, menggambarkan kesimpulan itu sebagai “tesis” untuk tindakan terkini yang diambil perusahaan pemeringkat terhadap bank-bank tertentu.

Moody’s mengumumkan bulan lalu bahwa mereka meninjau enam bank untuk diturunkan peringkatnya karena konsentrasi mereka di bidang real estat komersial: First Merchants, FNB Corp., Fulton Financial, Old National Bancorp, Peapack-Gladstone Financial dan WaFd.

Namun, laporan Moody tidak menyoroti banyak tren yang kohesif di seluruh pinjaman kantor, kata Wheeler, karena pinjaman individual di berbagai bank sangat berbeda.

Buletin St. Louis Fed juga mencatat adanya perbedaan risiko di seluruh properti komersial, tetapi menemukan korelasi antara ukuran properti perkantoran dan risiko gagal bayar yang diharapkan. Dengan kata lain, ruang yang lebih besar cenderung lebih berisiko, demikian temuan para peneliti St. Louis Fed.

Jordan Pandolfo, ekonom di St. Louis Fed yang ikut menulis buletin tersebut, mengatakan bahwa meskipun konsentrasi CRE merupakan risiko, penting untuk mengevaluasi perbedaan antara sektor, jenis properti, geografi, penjaminan emisi bank, dan penyisihan kerugiannya.

“Hal terpenting di sini adalah bahwa risiko real estat komersial sangat beragam,” kata Pandolfo, mengacu pada temuan St. Louis Fed. “Jadi cukup sulit untuk mengidentifikasi bank mana yang menanggung risiko eksposur paling besar terhadap CRE berdasarkan statistik tertentu seperti rasio konsentrasi, atau berapa persen portofolio mereka yang merupakan real estat komersial.”