Bagaimana CDFIs dapat membantu memperbaiki krisis keterjangkauan perumahan di Amerika

Bukan rahasia lagi bahwa negara kita menghadapi krisis keterjangkauan perumahan yang besar. Dengan melonjaknya harga sewa dan harga rumah yang menutup peluang kepemilikan rumah bagi keluarga berpenghasilan menengah dan menengah, hal ini benar-benar menjadi keadaan darurat. Secara historis, lembaga keuangan pembangunan masyarakat hanya memainkan peran kecil dalam pembiayaan perumahan di luar beberapa entitas besar yang mendukung proyek perumahan terjangkau tradisional. Namun, keadaan saat ini telah menciptakan peluang bagi CDFI untuk secara signifikan memengaruhi krisis perumahan melalui pendekatan baru dan inovatif.

Para ahli telah mengidentifikasi zonasi eksklusif, keluarga tunggal sebagai hambatan utama terhadap meningkatkan pasokan perumahan dan mengurangi biaya, dan di banyak tempat reformasi terhadap zonasi tersebut telah dilaksanakan atau sedang dipertimbangkan. Di California, tempat organisasi yang kami pimpin bermarkas, legislator telah mengesahkan serangkaian undang-undang dalam beberapa tahun terakhir yang dirancang untuk mempermudah pembangunan perumahan “missing middle” — pembangunan antara dua dan 10 unit yang dapat secara signifikan memperluas pasokan perumahan sewa dan dijual yang dapat dibeli oleh keluarga pekerja. Sejumlah reformasi ini di California dan di seluruh negeri — misalnya, di Bahasa Indonesia: ChicagoBahasa Indonesia: Pulau Rhode Dan Hawai — telah berfokus pada unit hunian aksesori, atau ADU, yang menawarkan peluang besar untuk memanfaatkan lahan yang sebelumnya dialokasikan untuk rumah keluarga tunggal yang berdensitas rendah, dan dengan demikian harganya lebih mahal, secara lebih efisien.

ADU dan pembangunan kepadatan menengah lainnya tidak hanya menawarkan keterjangkauan yang lebih baik daripada rumah keluarga tunggal, tetapi juga dapat menciptakan manfaat lain, seperti mengurangi perluasan wilayah, kemacetan lalu lintas, dan emisi gas rumah kaca terkait transportasi.

Meskipun peningkatan jumlah pembangunan semacam itu dapat sangat membantu penyewa, kita tidak boleh mengabaikan kemampuan mereka untuk menciptakan peluang kepemilikan rumah yang lebih terjangkau. Kepemilikan rumah tetap menjadi salah satu cara utama sebagian besar warga Amerika membangun kekayaan, tetapi kepemilikan rumah keluarga tunggal masih jauh dari jangkauan semakin banyak warga Amerika, terutama keluarga kulit hitam dan Latin yang, secara rata-rata, memiliki kekayaan dan pendapatan lebih rendah daripada warga kulit putih. Perumahan dengan kepadatan menengah yang dijual adalah cara yang paling hemat biaya untuk meningkatkan kepemilikan rumah di komunitas ini.

Meskipun reformasi zonasi dan tata guna lahan yang penting telah kita lihat, kemajuan dalam membangun lebih banyak perumahan dengan kepadatan menengah terhambat oleh kurangnya pembiayaan, yang sering kali membuat pemilik rumah atau pembeli yang lebih kaya menjadi satu-satunya pihak yang mampu memanfaatkan perubahan zonasi. CDFI dapat menjembatani kesenjangan ini dengan membiayai sendiri proyek-proyek ini dan memamerkan potensinya kepada pemberi pinjaman komersial.

Secara historis, pekerjaan perumahan CDFI difokuskan pada bangunan apartemen multikeluarga tradisional yang dibiayai melalui program Kredit Pajak Perumahan Berpenghasilan Rendah. Namun, mereka telah terbukti sangat berhasil dalam mengatasi kesenjangan pasar dalam pinjaman tradisional untuk jenis usaha lain yang bermanfaat secara sosial. CDFI telah sangat membantu memenuhi kebutuhan pemilik usaha kecil dan usaha mikro di seluruh AS — pengusaha kecil yang juga menghadapi kesulitan struktural dalam mengakses modal dari pemberi pinjaman bank tradisional. Sebagai bagian dari tanggapan pemerintah federal terhadap pandemi COVID-19, Kongres mengarahkan $12 miliar ke usaha kecil di seluruh negeri melalui industri CDFI.

Meskipun sukses dalam pemberian pinjaman usaha kecil, CDFI belum memainkan peran yang berarti dalam menciptakan solusi pembiayaan baru untuk semua jenis perumahan dengan kepadatan menengah. Dari lebih dari 100 CDFI bersertifikat yang berbasis di California, tidak ada yang secara eksplisit berfokus pada ADU atau pengembangan unit “kelas menengah yang hilang”.

Dan saat ini, terdapat kesenjangan dalam ketersediaan pembiayaan untuk pengembangan semacam ini yang dapat diisi dengan baik oleh CDFI.

Menurut sebuah white paper baru-baru ini yang diterbitkan oleh Mitra Komunitas Perusahaan“Ada konsensus di antara pengembang perumahan dan para ahli bahwa akses yang tidak memadai terhadap pembiayaan merupakan salah satu tantangan utama dalam mengembangkan perumahan multikeluarga skala kecil.” Laporan yang sama juga menemukan bahwa tantangan pembiayaan ini terutama berasal dari skala pembangunan dan fakta bahwa “pembangunan ini sering kali dilakukan oleh pengembang skala kecil,” yang lebih mungkin kesulitan memenuhi persyaratan modal dan penjaminan dari pemberi pinjaman komersial daripada pengembang yang lebih besar. Laporan itu juga mencatat, “Dalam beberapa keadaan, penjamin pinjaman akan menganggap penjaminan pinjaman untuk pembangunan (skala kecil) tidak efektif dari segi biaya, terutama ketika biaya pengeluaran awal pinjaman tetap, seperti biaya personel khusus dan biaya hukum, lebih besar daripada proyeksi pengembalian finansial dari pinjaman awal.”

Menurut gedung Putih“Meskipun pemerintah federal saat ini menawarkan berbagai pilihan pembiayaan untuk pembangunan multikeluarga besar, terdapat kesenjangan pasar untuk pembangunan dan rehabilitasi rumah keluarga tunggal, properti 2-4 unit, pembangunan ADU, penyediaan perumahan modular dan manufaktur, dan properti multikeluarga yang lebih kecil. Pembiayaan untuk jenis perumahan ini berpotensi untuk meningkatkan pasokan di pasar yang terbatas, dan menciptakan kepadatan yang rendah dan hemat lokasi yang dapat meningkatkan hasil pasar tenaga kerja dan mengurangi emisi gas rumah kaca.”

Dasar hukum untuk meningkatkan jumlah hunian multikeluarga untuk disewakan dan dibeli kini sudah ada di banyak tempat, dan minatnya terus meningkat. Mengisi kesenjangan pembiayaan saat ini dapat membantu mewujudkan jenis perumahan ini dalam skala yang mampu meringankan krisis keterjangkauan perumahan kita. Bidang ini sangat membutuhkan fleksibilitas dan kreativitas yang dibawa oleh CDFI untuk pinjaman usaha kecil guna mewujudkan impian itu.