CFPB menindak tegas transaksi pembelian rumah dengan kontrak per akta yang merupakan ‘penipuan’

Biro Perlindungan Keuangan Konsumen sedang menindak tegas transaksi pembiayaan perumahan berdasarkan kontrak untuk akta dengan mengharuskan penjual mengungkapkan biaya pembiayaan, menilai kemampuan peminjam untuk membayar kembali dan mematuhi perlindungan konsumen untuk memastikan pembeli tidak kehilangan rumah mereka.

CFPB pada hari Selasa mengeluarkan pendapat penasehat dan mengadakan sidang lapangan di St. Paul, Minnesota, di mana penjual kontrak untuk pembiayaan akta telah menargetkan komunitas Muslim Somalia. Kontrak swasta sering dipasarkan sebagai cara bagi peminjam untuk mematuhi prinsip-prinsip keyakinan mereka yang melarang pembayaran atau keuntungan dari bunga.

Kontrak untuk akta — juga disebut “kontrak tanah,” “kontrak tanah angsuran” atau “obligasi untuk akta” — disusun untuk memungkinkan penjual untuk mempertahankan hak milik tanah secara hukum sampai pembeli menyelesaikan semua pembayaran. Berdasarkan kontrak semacam itu, penjual adalah sumber pembiayaan dan peminjam biasanya bertanggung jawab atas perbaikan, pajak properti, dan hak gadai pajak sebelum benar-benar memiliki rumah tersebut. Karena kontrak dibuat di luar sistem hipotek arus utama, peminjam biasanya tidak memiliki perlindungan hukum dan penjual dapat membatalkan kontrak dan mengusir peminjam setelah pembayaran yang terlewat — sementara itu mengantongi semua pembayaran sebelumnya dan memulai lagi dengan pembeli lain.

“Kontrak-kontrak ini dipasarkan sebagai alternatif bebas bunga untuk pinjaman hipotek rumah tradisional dan sering kali menyasar imigran Muslim yang, karena keyakinan mereka, mencari alternatif untuk membayar bunga hipotek tradisional,” kata Direktur CFPB Rohit Chopra dalam sidang tersebut. “Namun dalam banyak kasus, kontrak-kontrak ini merupakan penipuan dan tidak memberikan perlindungan tradisional yang ditawarkan pinjaman hipotek.”

Chopra mengatakan bahwa berdasarkan pendapat penasihat, kontrak untuk akta dilindungi oleh Undang-Undang Kebenaran dalam Peminjaman yang mengharuskan penjual untuk mengungkapkan harga pembelian properti dan memberikan hak kepada peminjam untuk mempertimbangkan kembali penandatanganan pinjaman. Biro tersebut juga merilis sebuah laporan penelitian pada hari Selasa menemukan bahwa penjual kontrak menargetkan komunitas kulit hitam, Hispanik, imigran, dan minoritas agama.

Chopra merujuk pada artikel yang diterbitkan di ProPublica dan Jurnal Sahan pada tahun 2022, menjelaskan bagaimana investor real estate menggunakan kontrak tanah untuk menjual rumah kepada warga Somalia di Minnesota dengan harga yang meningkat dengan suku bunga tinggi dan pembayaran balon. The New York Times pertama kali melaporkan masalah ini pada tahun 2016. Pew Charitable Trust menemukan bahwa tujuh juta peminjam saat ini terlibat dalam transaksi kontrak-untuk-akta dan 36 juta telah menggunakan pengaturan pembiayaan rumah yang berisiko setidaknya satu kali.

Kesepakatan kontrak-untuk-akta dapat dikenakan sanksi keras oleh otoritas negara bagian dan federal, yang memicu regulasi federal yang berlaku untuk pinjaman berbiaya tinggi seperti pembatasan pembayaran balon dan pembagian penjualan, kata Chopra.

Badan legislatif Minnesota mengesahkan undang-undang yang mulai berlaku pada tanggal 1 Agustus yang melarang investor-penjual menjual properti dan mewajibkan pengungkapan pembayaran balon. Berdasarkan undang-undang negara bagian yang baru, pembeli rumah juga memiliki hak untuk membatalkan perjanjian, menerima pengembalian semua pembayaran, dan mengajukan tuntutan terhadap penjual.

“Masalah kontrak predatoris untuk akta ini merupakan gejala dari masalah yang lebih besar, yaitu hambatan terhadap kesempatan penuh dan setara untuk mencapai kemakmuran bagi semua warga Amerika,” kata Jaksa Agung Minnesota Keith Ellison dalam sidang tersebut. “Mereka mengincar warga Minnesota yang rentan, orang-orang dengan skor kredit rendah yang tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek tradisional atau orang-orang yang, karena prinsip-prinsip keyakinan mereka, ingin membeli rumah tanpa pembiayaan berbasis bunga tradisional.”

Pada bulan Februari, Senator Tina Smith, D-Minn., dan Cynthia Lummis, R-Wyo., memperkenalkan undang-undang bipartisan untuk menetapkan perlindungan yang mengharuskan pengungkapan penuh biaya dan biaya serta perlindungan terhadap penipuan. Berdasarkan RUU tersebut, penjual diharuskan untuk mencatat hak milik kontrak dalam waktu lima hari dan jika peminjam gagal bayar, penjual harus menggunakan proses penyitaan negara bagian alih-alih penyitaan rumah secara langsung. Saat ini, banyak negara bagian tidak mengharuskan kontrak untuk akta dicatat dalam catatan tanah publik.

“Masalah ini merajalela di seluruh negeri,” kata Smith dalam sidang tersebut. “Kontrak-kontrak ini sering kali dirancang untuk gagal ketika pembeli tidak dapat memenuhi persyaratan kontrak dan tanpa perlindungan hukum, mereka kehilangan segalanya: uang muka, perbaikan yang mereka lakukan pada rumah mereka, uang yang mereka bayarkan dan rumah mereka. Dan penjual itu mengambil kembali rumah itu dan memulai penipuan lagi dengan keluarga yang berharap berikutnya.”

Pendapat penasehat CFPB menyatakan bahwa penjual harus menilai kemampuan peminjam untuk membayar kembali pinjaman dan memberikan pengungkapan yang akurattermasuk tingkat persentase tahunan dan jadwal pembayaran. Jika suku bunga pada kontrak hipotek lebih tinggi daripada yang biasanya dibebankan untuk hipotek tradisional, Undang-Undang Kebenaran dalam Peminjaman memicu persyaratan tambahan dan perlindungan konsumen, termasuk pelarangan pembayaran balon.

“Kami ingin memastikan bahwa dampak yang sangat berbahaya dari produk ini di masyarakat ini berhenti dan tidak menyebar,” kata Chopra. “Kami mengeluarkan peringatan konsumen nasional untuk memperingatkan orang-orang tentang potensi jebakan pinjaman ini.”