Sinyal Powell soal pemangkasan suku bunga memberi kelegaan bagi bank-bank yang banyak mengandalkan CRE

Bank-bank dengan konsentrasi real estat komersial yang besar mendapat penangguhan hukuman di pasar pada hari Jumat menyusul sinyal dari Ketua Federal Reserve Jerome Powell bahwa bank sentral siap memangkas suku bunga bulan depan.

Harga saham bank komunitas dan regional dengan eksposur besar terhadap sektor CRE yang diawasi ketat melonjak hingga 11% — jauh melampaui kenaikan 2,25% dalam Indeks Bank KBW Nasdaq, yang secara umum melacak saham bank. Prospek kebijakan moneter yang lebih longgar menunjukkan bahwa biaya pendanaan di bank-bank yang banyak menggunakan CRE dapat menurun dan bahwa tumpukan pinjaman properti mereka mungkin menjadi kurang berisiko.

Para investor berbondong-bondong mendatangi bank-bank yang fokus pada sektor properti — termasuk Eagle Bancorp, Dime Community Bank, New York Community Bancorp, First Foundation dan Valley National Bancorp — yang selama berbulan-bulan mereka hindari. di tengah kekhawatiran kerugian yang sangat besar.

Powell mengatakan dalam pidato Jumat pagi bahwa setelah Fed mempertahankan suku bunga pada level tertinggi dua dekade antara 5,25% dan 5,5% selama lebih dari setahun, perubahan akan terjadi.

“Sudah saatnya kebijakan disesuaikan,” kata Powell di Simposium Ekonomi Jackson Hole yang diadakan Federal Reserve Bank of Kansas City. “Arahnya jelas, dan waktu serta kecepatan pemotongan suku bunga akan bergantung pada data yang masuk, prospek yang berkembang, dan keseimbangan risiko.”

Pemangkasan suku bunga yang telah lama ditunggu-tunggu diharapkan dapat membantu bank-bank yang berfokus pada CRE baik dengan mengurangi sebagian risiko kredit mereka maupun dengan meningkatkan potensi pendapatan mereka, kata Adam Mustafa, salah satu pendiri dan CEO firma penasihat Invictus Group.

Bank dengan eksposur real estat yang sangat besar — ​​sering diidentifikasi berdasarkan seberapa besar buku CRE mereka melampaui ambang batas regulasi utama — telah menjadi salah satu pecundang terbesar di industri perbankan sepanjang tahun ini.

Saham New York Community, yang sempat mengalami penurunan tajam awal tahun ini sebelum direkapitalisasi, turun lebih dari 60% pada tahun 2024. Eagle, First Foundation, dan Valley telah kehilangan antara 18% dan 30% dari valuasinya.

Pada Jumat sore, New York Community naik sekitar 8%, Eagle naik lebih dari 10%, First Foundation naik hampir 7%, dan Valley naik mendekati 9%.

“Ketidakpastian ekonomi dan suku bunga, khususnya terkait pinjaman kantor dan risiko CRE lainnya, telah menghadirkan tantangan,” kata Presiden dan CEO Eagle Susan Riel dalam laporan laba kuartal kedua bank bulan lalu. “Tujuan kami adalah membangun fondasi yang kuat untuk pertumbuhan berkelanjutan, mencapai profitabilitas yang lebih baik dan konsisten terlepas dari kondisi suku bunga.”

Sekarang, dengan kejelasan yang lebih banyak, meskipun tidak lengkap, tentang lintasan suku bunga, investor tampaknya bertaruh pada pendaratan lunak, kata Mustafa.

Suku bunga yang lebih rendah akan mengurangi tekanan bagi peminjam yang mungkin harus berusaha keras melakukan pembayaran utang ketika pinjaman mereka jatuh tempo dalam lingkungan yang jauh lebih mahal daripada era suku bunga mendekati nol saat pinjaman tersebut dibuat.

Sebagian besar utang tersebut didukung oleh aset real estat yang nilainya telah terdepresiasi, dalam beberapa kasus hingga 80%. Jika bank menanggung sebagian kerugian, hal itu tidak akan terlalu menyakitkan bagi investor dalam lingkungan suku bunga rendah di mana alternatif saham bank tampak kurang menarik.

Kenaikan suku bunga yang cepat sejak tahun 2022 juga berarti bahwa bank harus membayar lebih banyak kepada deposan, sehingga meningkatkan biaya bank untuk mendanai pinjaman mereka sendiri. Fenomena ini telah menyebabkan kompresi margin bunga bersih bank, terutama pada bank-bank yang banyak menggunakan CRE, yang cenderung lebih bergantung pada sumber pendanaan yang mahal, seperti deposito yang diperantarai.

“Bank-bank ini lebih sensitif terhadap biaya pendanaan yang lebih tinggi ini, yang berarti bahwa ketika harga turun, biayanya juga akan lebih murah bagi mereka karena banyak dari mereka yang meminjam dengan margin saat ini,” kata Mustafa. “Mereka akan mendapatkan keuntungan dari margin bunga bersih yang bisa jauh lebih menguntungkan bagi mereka daripada keuntungan dari sisi kredit.”

First Foundation di Dallas membangun buku pinjaman real estat multikeluarga yang besar saat suku bunga berada di titik terendah. Namun, saat biaya depositonya melonjak, yayasan tersebut menghadapi ketidaksesuaian pendanaan klasik, karena pinjaman dengan suku bunga tetapnya tidak menghasilkan pendapatan yang cukup untuk menutupi pengeluaran.

Setelah mengalami beberapa kuartal yang lemah dalam hal laba, bank meraup $228 juta pada bulan Juli untuk membersihkan neracanya.

Pertanyaannya sekarang adalah berapa lama waktu istirahat yang akan didapat bank.

Pada Jumat sore, sebagian besar pedagang tampaknya memperkirakan penurunan suku bunga sebesar 25 basis poin pada bulan September, menurut alat FedWatch milik CME Group. Mustafa mengatakan bahwa langkah awal tersebut akan menjadi “setetes air dalam ember.”

Proyeksi lebih jauh lebih beragam, dengan estimasi pemangkasan suku bunga Fed pada akhir tahun 2024 berkisar antara 75 dan 150 basis poin.

Pasar tampak “sedikit optimis,” dan mungkin kecewa jika langkah Fed kurang agresif, kata Quincy Krosby, kepala strategi global di LPL Financial. Pejabat Fed tampaknya terbagi atas seberapa cepat untuk bergerak, dan Powell tidak menyetujui jalur khusus apa pun untuk ukuran dan laju pemotongan suku bunga.

“Bank lebih siap menghadapi kenaikan atau penurunan suku bunga secara bertahap,” kata Terry McEvoy, direktur pelaksana di Stephens. “Jika terjadi pergerakan yang jelas dalam waktu singkat, hal itu dapat menimbulkan beberapa tantangan bagi perusahaan, dan kami melihatnya dalam proses kenaikan. … Saya pikir ada skenario Goldilocks ‘tidak terlalu cepat dan tidak terlalu lambat’ yang sempurna bagi bank.”

Ditambah lagi, terlalu banyak hal baik bisa jadi buruk. Serangkaian pemotongan suku bunga mungkin menyiratkan pelemahan ekonomi, yang akan menimbulkan serangkaian tantangan tersendiri bagi bank.

“Mereka perlu memiliki latar belakang ekonomi yang sehat,” kata Krosby.

Polo Rocha berkontribusi pada cerita ini.