Satgas PAVE telah berakhir, namun pekerjaan baru saja dimulai

Sidang telah diadakanBahasa Indonesia: laporan telah ditulissebuah investigasi telah dilakukan dibuka Dan tertutupregulasi panduan telah dikeluarkan dan baru alat-alat telah diluncurkan.

Banyak hal telah terjadi sejak Gedung Putih menempatkan penilaian real estat di bawah pengawasan pemerintah federal pada bulan Juni 2021Satuan tugas Penilaian Properti dan Penilaian Ekuitas — yang dikenal sebagai PAVE — telah menghasilkan perubahan kebijakan dari lebih dari setengah lusin lembaga, termasuk regulator perbankan dan keuangan utama di Washington.

“Mereka telah membuat banyak kemajuan di sejumlah bidang,” kata Pete Mills, wakil presiden senior kebijakan perumahan untuk Mortgage Bankers Association. “Beberapa kemajuan itu akan membutuhkan waktu untuk benar-benar terlihat, tetapi mereka telah berupaya memperkuat ketentuan antidiskriminasi dalam (standar penilaian) dan mendapatkan lebih banyak pelatihan di bidang itu.”

Perkembangan terkini menunjukkan gugus tugas tersebut memasuki fase penutupan kegiatan terkoordinasinya. Bulan lalu, Federal Reserve, Federal Deposit Insurance Corp., Office of the Comptroller of the Currency, dan National Credit Union Administration bersama-sama menyelesaikan panduan baru tentang cara menangani permintaan pertimbangan ulang nilai, atau ROV, atas dasar diskriminasi penilaian.

Seminggu sebelumnya, Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan mencapai kesepakatan dengan Yayasan Penilaian — organisasi nirlaba swasta yang bertugas menetapkan standar bagi penilai nasional — mengakhiri penyelidikan perumahan adil yang dilakukan oleh badan tersebut selama dua setengah tahun terhadap kelompok tersebut.

Pada bulan April, Gedung Putih menyatakan kemenangan dalam upayanya untuk menekan bias rasial dalam penilaian. Mengutip data yang dikumpulkan melalui Set Data Penilaian Seragam yang terinspirasi oleh PAVE milik Badan Keuangan Perumahan Federal, pemerintahan Biden mengatakan bahwa apa yang disebut kesenjangan penilaian antara rumah milik orang kulit putih dan kulit hitam telah berkurang hingga 40% sejak gugus tugas diluncurkan.

“Data tersebut juga menunjukkan bahwa beberapa negara bagian telah menghilangkan kesenjangan tersebut sepenuhnya. Di negara bagian tersebut, keluarga di komunitas kulit berwarna tidak lebih mungkin memiliki rumah yang dinilai kurang dari harga kontrak yang disepakati dibandingkan keluarga di komunitas kulit putih,” kata pernyataan Gedung Putih. “Ini berarti lebih banyak warga Amerika kulit hitam dan orang kulit berwarna yang mampu membangun kekayaan yang lebih besar dari kepemilikan rumah.”

Namun, para pendukung perumahan yang adil dan pihak lain di dalam dan sekitar ruang penilaian mengatakan bahwa inisiatif yang lahir dari PAVE terlalu baru untuk memiliki dampak yang berarti. Jesse Van Tol, presiden dan CEO National Community Reinvestment Coalition, mengatakan bahwa butuh waktu bertahun-tahun sebelum upaya gugus tugas tersebut membuahkan hasil.

“Masih banyak pekerjaan yang harus dilakukan,” kata Van Tol. “Jika gugus tugas PAVE telah mencapai sesuatu, mereka telah menetapkan dengan jelas bahwa ada masalah, tetapi saya rasa gugus tugas PAVE belum menyelesaikan masalah tersebut.”

Penilai memainkan peran penting bagi bank dan pemberi pinjaman hipotek lainnya dengan menilai nilai agunan rumah. Dalam melakukannya, mereka mencegah pemberi pinjaman untuk melakukan ekspansi berlebihan, terutama selama pasar sedang panas ketika harga naik lebih cepat daripada nilai rumah yang mendasarinyaNamun, para pendukung perumahan yang adil mengatakan bahwa penilai juga memainkan peran penting dalam menentukan kekayaan pribadi — dan, pada akhirnya, kekayaan antargenerasi.

Mills mengatakan perkembangan tertentu yang muncul dari PAVE, termasuk proses ROV yang lebih formal — di mana pemberi pinjaman dapat meminta penilaian baru dalam kasus bias atau malpraktik lainnya — sudah lama tertunda. Ia mengatakan masih harus dilihat apakah perubahan khusus ini akan lebih bermanfaat atau merugikan, tetapi mencatat bahwa ada baiknya untuk memiliki titik awal yang mapan.

“Ada banyak peluang untuk menyempurnakannya seiring berjalannya waktu,” katanya.

Di antara para penilai yang bekerja, pandangan tentang total keluaran satuan tugas juga beragam. Lorie Noble, mantan penilai yang mengatakan lingkungan regulasi profesi dan permusuhan terhadap pendatang baru menghambat kariernya, mengatakan dampak PAVE positif tetapi tidak transformatif.

“PAVE sangat berarti dalam mengungkap banyak masalah perumahan yang adil yang perlu ditangani,” kata Noble, yang sekarang bekerja di Pusat Penelitian Regulasi Lutut Universitas West Virginia. “PAVE membuat kita lebih dekat untuk memiliki lingkungan tempat setiap orang dapat meraih kesuksesan, tetapi kita belum sampai di sana. PAVE membuat kita selangkah lebih dekat, tetapi kita belum mendekatinya.”

Sementara yang lain merasa fokus pada diskriminasi rasial keliru. Banyak penilai mengatakan proses mereka tidak memberi ruang bagi bias pribadi untuk menyusup ke dalam penilaian dan bahwa bukan tugas mereka untuk mengoreksi ketidakadilan historis.

Jeremy Bagott, seorang penilai dan penulis yang tinggal di California, mengatakan bahwa upaya reformasi seharusnya difokuskan pada upaya mengurai dan menyederhanakan “simpul Gordian” regulasi yang diterapkan pada profesi tersebut, alih-alih membuat penilai menghadapi pengawasan yang lebih ketat.

“Saya tidak berpikir hal itu akan benar-benar berdampak. Hal itu mungkin membuat beberapa orang merasa lebih baik dan mungkin juga menjadi saluran untuk beberapa diskriminasi terbalik, tetapi saya tidak berpikir hal itu akan membantu,” kata Bagott tentang PAVE. “Hal itu tidak akan mengatasi masalah yang mendasarinya, yaitu semua kepentingan khusus yang masing-masing mendapatkan bagiannya sendiri dalam hal ini, dan skema regulasi yang sangat rumit dan mahal yang telah menyebabkan banyak penilai menua.”

PAVE diluncurkan setelah beberapa insiden besar yang melibatkan pemilik rumah kulit hitam yang propertinya dinilai terlalu rendah oleh penilai sambil mencoba memanfaatkan lonjakan pembiayaan kembali di era pandemi. Para pemilik rumah ini dapat memperoleh penilaian yang lebih menguntungkan setelah meminta teman atau anggota keluarga kulit putih untuk mewakili mereka selama peninjauan penilaian berikutnya.

Di permukaan, profesi penilaian rumah tidak banyak berubah selama tiga tahun terakhir. Profesi ini masih didominasi laki-laki, sebagian besar berkulit putih, dan menua dengan cepat. Dan meskipun tuduhan diskriminasi rasial yang banyak dibicarakan telah mereda, penurunan seperti itu sudah bisa diduga mengingat penurunan tajam dalam pembiayaan kembali hipotek.

Salah satu faktor utama yang mendorong homogenitas dalam profesi ini adalah model pemagangannya. Pendatang baru harus diterima oleh penilai mapan yang harus menanggung biaya pelatihan seseorang yang kemungkinan akan menjadi pesaing mereka. Karena itu, masuk ke bidang ini cenderung bersifat turun-temurun, diwariskan dari ayah ke anak laki-laki.

Untuk mengatasi hal ini, regulator telah meminta Appraisal Foundation dan badan perizinan negara bagian untuk membuat jalur alternatif untuk memasuki industri ini, termasuk modul pelatihan virtual. Yayasan ini telah memiliki satu program seperti itu, yang dikenal sebagai Practical Application of Real Estate Appraisal, atau PAREA, selama bertahun-tahun. Sebagai bagian dari penyelesaiannya dengan HUD, organisasi tersebut setuju untuk membuat dana beasiswa sebesar $1,22 juta untuk menutupi biaya calon penilai untuk mendaftar dalam program tersebut. Biaya sekitar $4.000 bagi seseorang untuk mengikuti program PAREA.

HUD menyebut penyelesaian itu “terobosan,” tetapi Presiden Appraisal Foundation Kelly Davids mengatakan satu-satunya hasil dari kesepakatan itu adalah menjauhkannya dari pemerintah federal dari organisasinya. Ia mengatakan yayasan itu telah berkomitmen untuk mendanai beasiswa itu sebelum penyelidikan dimulai.

“Kami akan menjalankan program beasiswa ini, dan sekarang, alih-alih membayar pengacara, kami bisa menjalankannya,” kata Davids. “Jadi, saya gembira dengan hasil yang kami capai. Saya gembira bahwa kami dapat melanjutkan fokus kami untuk melakukan hal yang benar. Dan saya akan menyerahkan urusan media kepada orang lain.”

Appraisal Foundation muncul sebagai tokoh tunggal dalam kritik pemerintah federal terhadap profesi penilaian. Direktur Biro Perlindungan Keuangan Konsumen Rohit Chopra menyebut organisasi tersebut “bizantium” dalam pernyataan publiknya, menyimpulkan bahwa lembaga ini pada dasarnya adalah badan pembuat undang-undang yang tidak bertanggung jawab kepada masyarakat pemilih atau pasar terbuka.

Organisasi ini dibentuk oleh Undang-Undang Pemulihan, Reformasi, dan Penegakan Lembaga Keuangan, atau FIRREA, pada tahun 1989 sebagai bagian dari tanggapan pemerintah federal terhadap krisis simpan pinjam pada tahun 1980-an. Badan tersebut diberi hak eksklusif untuk menyusun standar untuk menjadi penilai dan melakukan laporan penilaian. Aturan tersebut kemudian diteruskan ke badan perizinan negara bagian dan teritorial di seluruh negeri untuk diimplementasikan.

Chopra, dalam laporan tertulisnya, meminta Appraisal Foundation untuk melakukan perubahan pada praktik pembuatan peraturan dan personelnya. Secara khusus, ia mendesak kelompok tersebut untuk membuka pencarian presiden bagi kandidat dari luar. Sebaliknya, Yayasan tersebut memilih untuk mempromosikan Davids, yang telah menjabat sebagai orang kedua dalam organisasi tersebut selama satu dekade, tanpa melakukan pencarian yang lebih luas.

Namun Davids mengatakan organisasi tersebut tidak menutup mata terhadap PAVE. Sebaliknya, katanya, organisasi tersebut telah membuat perubahan signifikan, termasuk mengkodifikasi praktik pembuatan peraturan yang telah berjalan lama untuk memastikan transparansi dan akuntabilitas. Yayasan tersebut juga meninjau standarnya untuk memastikan bahwa mereka mematuhi Undang-Undang Perumahan yang Adil dan Undang-Undang Kredit dan Kesempatan yang Setara, dan mempekerjakan firma hukum hak sipil Relman Colfax untuk membuat aturan antidiskriminasi baru untuk kode etiknya.

Davids juga mengatakan bahwa organisasinya telah menghabiskan sebagian besar waktu selama tiga tahun terakhir untuk mendidik lembaga-lembaga federal tentang dirinya dan apa yang dilakukannya. Ia mengatakan akan lebih produktif jika yayasan tersebut dijadikan bagian dari gugus tugas dan bukan menjadi sasarannya.

“Warisan PAVE benar-benar menyoroti masalah yang dirasakan banyak orang, dan bagaimana cara terbaik untuk mengatasinya? Dan bagaimana cara terbaik untuk memastikan bahwa penilaian dalam layanan penilaian benar-benar independen, objektif, adil, dan berimbang?” kata Davids. “Perbaikan yang dilakukan sekarang akan bertahan lama, dan merupakan latihan yang baik bagi gugus tugas PAVE untuk (dibentuk).”

“Jika mereka melihat ke belakang, mungkin dengan mengajak kami duduk bersama, berdiskusi dengan mereka, dan mengembangkan solusi, mereka bisa mencapai tujuan lebih cepat. Namun, kami masih dalam situasi ini dan terus mengusahakannya,” katanya.

Jika ini adalah akhir dari tindakan PAVE, beberapa orang di profesi tersebut akan kecewa melihat bahwa entitas utama penyusun aturan mereka muncul dari proses tersebut hampir tidak berubah.

“Kita tinggal dengan lembaga nirlaba yang didirikan oleh Kongres yang tidak memiliki akuntabilitas dalam strukturnya,” kata Jonathan Miller, seorang penilai yang berbasis di New York. “Mereka adalah orang-orang yang bertanggung jawab untuk mengatasi kurangnya keberagaman mereka sendiri.”