Mengapa perusahaan penyedia layanan CRE yang akan segera menjadi yang terbesar melihat harapan bagi sektor ini

Di saat banyak pengamat pesimis terhadap prospek real estat komersial, firma jasa Trimont justru melesat ke puncak industrinya.

Trimont memiliki sudut pandang yang luas terhadap sektor yang terkepung ini, karena telah lama mengelola penagihan pembayaran dan layanan lainnya untuk pemberi pinjaman nonbank yang membiayai kantor, gedung apartemen, dan properti CRE lainnya. Perusahaan yang berpusat di Atlanta ini akan segera memiliki pandangan yang lebih baik setelah melakukan kesepakatan untuk membeli hak layanan senilai $640 miliar dari Wells Fargo.

Perusahaan pemberi layanan tersebut “tidak bergantung pada siklus,” kata CEO Trimont Bill Sexton dalam wawancara baru-baru ini, karena perusahaan tersebut tidak menanggung risiko bangunan akan rusak dan menerima biaya untuk memberikan layanan pinjaman baik di saat baik maupun buruk.

Meskipun demikian, Sexton menjelaskan mengapa ia lebih optimis terhadap sektor CRE dibandingkan sebagian orang lain, meskipun ia juga mengakui adanya tantangan tertentu ke depannya.

Sexton mengatakan bahwa sejumlah besar pinjaman pembangunan yang tercatat di bank dan nonbank akan segera dibiayai ulang dan bisa terjepit oleh suku bunga yang masih lebih tinggi dari suku bunga saat pinjaman diberikan.

Dinding jatuh tempo diperkirakan mencapai $946 miliar tahun ini, $998 miliar pada tahun 2025, $1,15 triliun pada tahun 2026 dan $1,26 triliun pada tahun 2027, menurut analisis terkini oleh S&P Global Market Intelligence.

“Jelas ada banyak pekerjaan yang perlu dilakukan,” kata Sexton, seraya mencatat bahwa pasar normal akan “sulit melunasi utang sebesar itu.”

Pasar saat ini tidak normal, setidaknya belum. Suku bunga tetap tinggi, meskipun kemungkinan akan segera turun. Inflasi yang tinggi selama beberapa tahun terakhir telah memukul keras pemilik bangunan, karena biaya pemeliharaan dan asuransi telah melonjak.

Tekanan terutama terjadi di pasar perkantoran. Gedung-gedung yang kurang diminati dibiarkan kosong karena perusahaan menyadari bahwa mereka membutuhkan lebih sedikit ruang kantor daripada sebelum COVID.

Namun tidak semua gedung perkantoran menghadapi masalah, dan “ledakan” pemberi pinjaman nonbank yang haus CRE sejak tahun 2008 berarti ada banyak uang yang tersedia untuk merenovasi gedung-gedung yang sedang berjuang, kata Sexton.

“Mereka sangat siap untuk mendukung strategi yang lebih kreatif,” kata Sexton. Ia menyebutkan kemungkinan seperti melakukan pembaruan besar pada gedung dan bahkan menata ulang jenis penyewa yang mungkin dapat menarik kantor yang dulunya berkembang pesat.

Bank, yang dalam beberapa kasus menghadapi pengawasan regulasi atas konsentrasi besar dalam pinjaman CRE, mungkin bukan pemberi pinjaman terbaik untuk membantu selama periode penataan ulang tersebut, kata Sexton. Mereka cenderung “sangat baik dalam membiayai aset yang stabil,” katanya, sementara pemberi pinjaman nonbank memiliki lebih banyak fleksibilitas untuk mencoba pendekatan baru.

Keinginan lembaga nonbank untuk mendapatkan pinjaman CRE berarti “selalu ada orang di luar sana yang siap meminjamkan uang untuk sektor ini,” kata Sexton. Daripada terbengkalai selama bertahun-tahun, bangunan-bangunan tersebut dapat diuntungkan dengan pemanfaatan ulang sehingga dapat memperoleh sewa di masa mendatang.

“Industri real estate — dan saya telah melakukan ini dalam waktu yang sangat lama — telah sangat pandai beradaptasi dengan pergeseran pasar dan mengubah tujuan,” kata Sexton. “Saat ini, kami sedang mengalami versi yang cukup cepat dari hal itu.”

Pergeseran sekuler dari pinjaman bank ke pinjaman nonbank akan semakin cepat berkat tembok jatuh tempo yang sangat ditakuti. Kekhawatirannya adalah bahwa beberapa pemilik gedung tidak akan menemukan jalan keluar, yang memaksa bank melakukan pengurangan nilai secara besar-besaran.

Namun, hanya karena “pinjaman jatuh tempo dalam setahun … tidak berarti pemberi pinjaman dan peminjam tidak berbicara,” kata Jacques Gordon, dosen tamu di Pusat Real Estat MIT dan mantan ahli strategi global di LaSalle Investment Management yang berfokus pada CRE. Percakapan tersebut mengarah pada perpanjangan untuk beberapa pinjaman dan solusi baru untuk pinjaman lainnya.

“Mereka menjaga tembok itu agar tidak runtuh,” kata Gordon.

Namun, gagasan bahwa sektor CRE akan diselamatkan oleh sejumlah besar “dana kering” di luar sektor perbankan bukanlah sesuatu yang sepenuhnya benar, katanya, seraya menunjuk pada fakta bahwa banyak investor yang sebelumnya berkomitmen menarik uang mereka dari pasar real estat komersial setelah krisis keuangan 2008.

Meski begitu, kini ada lebih banyak uang swasta untuk melengkapi sumber daya bank “daripada sebelumnya,” kata Gordon, yang menyediakan lebih banyak ruang jika beberapa bangunan terus mengalami kerusakan.

Masalah tambahan apa pun akan berarti bahwa lebih banyak pinjaman bangunan yang bermasalah keluar dari divisi layanan utama Trimont dan pesaingnya, beralih ke divisi “layanan khusus” yang tugasnya adalah membatasi kerugian investor.

Sisi bisnis Trimont tersebut telah menjadi lebih sibuk selama dua tahun terakhir, dan Sexton mengatakan ia memperkirakan “kami akan sibuk di masa mendatang” dalam menyelesaikan masalah.

Tetapi banyak bangunan yang berjalan relatif baik, kata Sexton.

Ia memperkirakan bahwa seiring dengan semakin banyaknya pinjaman yang dibiayai ulang, pemberi pinjaman nonbank kemungkinan akan terus mendapatkan lebih banyak klien. Akan selalu ada tempat di sektor real estat komersial bagi bank, tetapi peralihan ke sektor nonbank akan memberikan “diversifikasi pasar pinjaman” lebih lanjut, kata Sexton.

Dan seiring dengan berjalannya waktu, Trimont siap menjadi perusahaan penyedia layanan terbesar di industri ini. Membeli bisnis layanan Wells Fargo akan memberikan dorongan yang signifikan bagi perusahaan tersebut. Tahun lalu, Trimont memiliki $145 miliar dalam portofolio layanan utama dan utamanya saat ini, menurut Mortgage Bankers Association survei.

Trimont biasanya berfokus pada transaksi pinjaman swasta. Namun, berdasarkan kesepakatan dengan Wells Fargo, yang diharapkan akan selesai pada awal tahun 2025, Trimont akan mendapatkan bisnis bank besar tersebut dalam mengelola pinjaman yang lebih besar yang dikemas dalam sekuritas untuk dibeli oleh investor.

Pembelian tersebut akan memberi Trimont pangsa pasar sebesar 11%, kata perusahaan tersebut. Itu akan menjadi yang tertinggi dalam industri ini, melampaui bisnis jasa bank regional PNC Financial Services dan KeyCorp. Itu akan memposisikan perusahaan “sangat menguntungkan untuk apa yang kami yakini akan terjadi pada fase berikutnya dari rekapitalisasi pasar ini,” kata Sexton.

Trimont dimiliki oleh firma investasi Värde Partners, yang membeli perusahaan tersebut pada tahun 2015.