Mengapa suku bunga hipotek mungkin naik setelah pemangkasan suku bunga The Fed

Suku bunga hipotek terus turun mendekati angka 6%, bahkan sebelum memperhitungkan dampak penuh dari pemotongan suku bunga jangka pendek sebesar 50 basis poin oleh Komite Pasar Terbuka Federal.

Tetapi menurut seorang veteran lama, tindakan Fed seharusnya tidak memicu peningkatan pencairan dana di industri hipotek.

“Tiga bulan terakhir penciptaan lapangan kerja baru yang jauh lebih lemah “melakukan pemangkasan yang lebih besar diperlukan di mata Fed,” kata Melissa Cohn, wakil presiden regional di William Raveis Mortgage. “Dampak langsung dari pemangkasan tersebut tidak bersahabat dengan suku bunga hipotek, karena imbal hasil obligasi telah melonjak lebih tinggi.”

Imbal hasil obligasi Treasury 10 tahun naik hampir 6 basis poin pada Kamis siang dari penutupan hari sebelumnya, menjadi 3,74%. Sejak Senin, imbal hasil telah meningkat sebesar 12 basis poin.

Namun suku bunga hipotek tetap 30 tahun turun 11 basis poin menjadi 6,09% pada 19 September dari 6,2% satu minggu sebelumnya, Survei Pasar Hipotek Primer Freddie Mac. Untuk minggu yang sama tahun lalutingkatnya sebesar 7,19%.

FRM 15 tahun rata-rata 5,15%, turun dari 5,27 minggu lalu dan 6,54% setahun lalu pada waktu ini.

“Meskipun suku bunga hipotek tidak secara langsung mengikuti langkah Federal Reserve, pemangkasan pertama dalam lebih dari empat tahun ini akan berdampak pada pasar perumahan,” kata Sam Khater, kepala ekonom di Freddie Mac, dalam siaran pers. “Penurunan suku bunga hipotek selama beberapa minggu terakhir mengindikasikan pemangkasan ini sebagian besar sudah diperhitungkan, tetapi kami memperkirakan suku bunga akan turun lebih jauh, yang memicu lebih banyak aktivitas perumahan.”

Cohn juga memperkirakan suku bunga hipotek akan turun hingga akhir tahun 2024 tetapi tidak akan turun sebanyak yang diharapkan orang.

“Suku bunga hipotek jangka panjang akan turun jika data ekonomi menunjukkan ekonomi melemah,” kata Cohn. “Angka ketenagakerjaan akan menjadi kunci.”

Pelacak lainnya mendapati angkanya telah meningkat.

Data produk dan mesin penetapan harga Lender Price yang diposting di situs web National Mortgage News menempatkan FRM 30-tahun hampir 29 basis poin lebih tinggi pada 6,391% pada siang hari Kamis, dibandingkan 6,105% tujuh hari sebelumnya.

Pelacak suku bunga Zillow menemukan suku bunga naik 5 basis poin antara Rabu dan Kamis siang menjadi 5,68%. Angka tersebut 1 basis poin lebih rendah dari rata-rata minggu lalu sebesar 5,69%.

“Bagi mereka yang siap membeli rumah, menunggu suku bunga turun lebih jauh lagi mengandung sejumlah risiko,” kata Orphe Divounguy, ekonom senior di Zillow Home Loans dalam sebuah pernyataan yang dikeluarkan Rabu sore.

“Suku bunga hipotek diperkirakan tidak akan turun lebih jauh. Hal ini sebagian karena bank sentral tidak lagi menjadi pembeli utang hipotek,” tambah Divounguy.

Ia merujuk pada pernyataan Ketua Federal Reserve Jerome Powell bahwa kepemilikan obligasi pemerintah dan surat berharga berbasis hipotek akan terus dikurangi.

Tindakan Fed tidak “menjamin penurunan suku bunga hipotek yang stabil seperti yang kita lihat ke depan,” kata Divounguy. “Ekspektasi untuk penurunan suku bunga lebih lanjut sudah diperhitungkan, dan jika Fed tidak memenuhi ekspektasi saat data baru masuk, suku bunga hipotek bisa naik lagi.”

Namun, Prakiraan terbaru Fannie Maeyang disusun sebelum pengumuman Fed, memperkirakan suku bunga rata-rata akan menurun mulai kuartal keempat, turun di bawah 6% pada akhir kuartal kedua tahun depan.

Meskipun tindakan Fed akan membantu pasar perumahan, namun hal itu akan terbatas karena suku bunga hipotek tidak akan turun di bawah 5% sebelum tahun 2027, kata Fitch Ratings.

“Kami memperkirakan imbal hasil obligasi 10 tahun tidak akan turun lebih jauh dari level saat ini sekitar 3,70% hingga akhir tahun 2026 di angka 3,50%,” kata laporan Fitch. “Imbal hasil obligasi Treasury 10 tahun sebesar 3,50% ditambah spread rata-rata historis sebesar 1,8 persen menghasilkan suku bunga hipotek sebesar 5,20%.”

Saat ini selisihnya sekitar 260 basis poin. “Penurunan lebih lanjut dalam suku bunga hipotek akan membantu meningkatkan keterjangkauan dan mendukung permintaan, tetapi persediaan yang rendah kemungkinan akan membatasi penjualan rumah hingga suku bunga mendekati 5,00%,” kata Fitch.