Lonjakan imbal hasil Treasury pasca pemilu berarti lebih banyak penderitaan CRE jangka pendek

Hal ini akan menjadi lebih menyakitkan sebelum menjadi lebih baik bagi portofolio real estat komersial bank.

Bahkan ketika Federal Reserve telah memangkas suku bunga sebesar 75 basis poin sejak bulan September, imbal hasil Treasury jangka panjang – yang menjadi tolok ukur penilaian CRE – telah meningkat. Terpilihnya Presiden terpilih Donald Trump untuk masa jabatan kedua minggu lalu mendorong imbal hasil obligasi 10 tahun lebih tinggi lagi, karena pasar memperhitungkan kekhawatiran terhadap inflasi, defisit federal dan arah pertumbuhan ekonomi.

Imbal hasil obligasi 10-tahun berakhir pada hari Kamis di 4,45% dan obligasi lima-tahun ditutup pada 4,34%, tingkat yang belum pernah mereka sentuh sejak awal Juli hingga minggu ini, memberikan tekanan pada nilai real estat.

Pergeseran di pasar obligasi berarti kebuntuan yang sedang berlangsung antara peminjam dan pemberi pinjaman mengenai penilaian kemungkinan akan berlarut-larut dalam waktu dekat, menyebabkan lebih banyak tekanan bagi peminjam dan menyebabkan pemberi pinjaman mempunyai lebih banyak utang macet.

Adam Mustafa, salah satu pendiri dan CEO firma penasihat Invictus Group, mengatakan “hal nomor satu” yang dia perhatikan adalah bagaimana Treasury jangka panjang berdampak pada kurva imbal hasil.

“Mungkin ada banyak euforia mengenai kepresidenan Trump dan deregulasinya, lingkungan yang lebih ramah bisnis, dan bahwa dia adalah orang yang ahli di bidang real estate,” kata Mustafa. “Tetapi jika kurvanya meningkat… itu adalah sebuah tantangan.”

Namun, dalam jangka panjang, orang-orang di industri real estat komersial yakin akan hal tersebut tidak ada hari kiamat dalam kartu.

John Toohig, kepala perdagangan pinjaman keseluruhan di Raymond James, mengatakan kecuali ada guncangan besar dari perekonomian, dia “sangat optimis” terhadap industri ini.

Dalam dua tahun terakhir, bank-bank yang menyalurkan pinjaman CRE dalam jumlah besar menghadapi peningkatan pengawasan dari investor dan regulator. Tren pascapandemi berdampak buruk pada sektor gedung perkantoran, dan kenaikan suku bunga yang pesat memberikan tekanan pada peminjam. Banyak bank yang menyiapkan penyisihan kerugian pinjaman dalam jumlah besar sebagai persiapan jika terjadi gagal bayar.

Imbal hasil Treasury telah meningkat selama berminggu-minggu, namun melonjak sehari setelah pemilu, sejalan dengan apa yang disebut “Trump bump” yang mendorong kenaikan harga saham.

Analis Oxford Economics meningkatkan perkiraan imbal hasil Treasury mereka setelah pemilu, dengan mengatakan bahwa mereka memperkirakan kenaikan tingkat imbal hasil dalam jangka pendek sebelum imbal hasil mulai turun pada tahun 2025. Perusahaan tersebut sekarang memproyeksikan imbal hasil jangka panjang 10 tahun sebesar 3,95%.

Abby Rosenbaum, direktur asosiasi di Oxford Economics yang melakukan peramalan real estat, mengatakan masa depan dalam beberapa bulan mendatang masih belum diketahui.

“Jika imbal hasil lebih tinggi – dan kami memperkirakannya akan lebih tinggi – apa dampaknya terhadap volume transaksi? Untuk pembiayaan kembali? Untuk ekspektasi dari industri real estat dalam waktu dekat?” kata Rosenbaum. “Saya memperkirakan pemulihan akan terus dimulai tahun depan. Hanya saja dalam hal besarnya pemulihan tersebut, di situlah tanda tanyanya.”

Ketua Fed Jerome Powell memberi isyarat pada hari Kamis bahwa dia tidak terburu-buru untuk menurunkan suku bunga. Namun industri real estat masih berharap bahwa suku bunga akan turun, dan bahwa beberapa pukulan yang tidak dapat dihindari bagi pemberi pinjaman akibat utang macet adalah “memar, bukan serangan jantung,” kata Mustafa.

Keith Horowitz, seorang analis di Citigroup, menulis dalam sebuah catatan sehari setelah pemilu bahwa dia tidak memperkirakan kondisi kredit CRE akan semakin melemah, selama imbal hasil lima tahun tidak kembali ke level sekitar 4,70%. Sebagian besar bank juga telah membangun perlindungan yang kuat terhadap potensi kerugian, tambahnya.

Para pelaku sektor ini optimis bahwa pemerintahan Trump berikutnya akan memberikan keuntungan berupa pemotongan pajak dan peraturan yang lebih lunak, meskipun usulan presiden terpilih untuk menerapkan tarif yang lebih tinggi dan mendeportasi sejumlah besar migran akan meningkatkan biaya barang dan tenaga kerja untuk real estate.

Ketika The Fed mulai memangkas suku bunga jangka pendek pada bulan September, ada harapan bahwa hal ini akan memicu aktivitas refinancing dan origination di sektor CRE. Namun imbal hasil obligasi Treasury 5 dan 10 tahun telah meningkat, menyebabkan pemberi pinjaman dan peminjam menemui jalan buntu. Sementara pemberi pinjaman ingin mengunci pinjaman pada suku bunga yang lebih tinggi sebelum turun, peminjam berharap untuk bertahan ketika uangnya lebih murah, kata Toohig dari Raymond James.

“Menemukan kesepakatan yang masuk akal bagi peminjam dan pemberi pinjaman saat ini merupakan sebuah tarik-menarik,” kata Toohig.

Dinamika ini membuat banyak pemberi pinjaman bekerja sama dengan peminjam untuk menunda pembiayaan kembali atau menunda pembayaran – yang oleh beberapa pengamat disebut sebagai “extend and berpura-pura.” Sebuah laporan baru-baru ini dari Federal Reserve Bank of New York menyatakan bahwa bank-bank “telah memperpanjang jatuh tempo pinjaman CRE mereka yang mengalami kesulitan dan berpura-pura bahwa pemberian kredit tersebut tidak terlalu berisiko untuk menghindari semakin menipisnya modal mereka.”

Thomas Taylor, manajer senior penelitian CRE di Trepp, mengatakan bahwa tingkat tunggakan transaksi kantor yang besar dan disekuritisasi, yang sebagian besar dilakukan di luar sektor perbankan, terus meningkat.

Namun dia tidak memperkirakan terulangnya krisis keuangan 15 tahun lalu. Dia memperkirakan volume transaksi akan kembali meningkat, terutama bagi pelaku pasar yang tidak terkena dampak buruk suku bunga.

“Kesalahan utamanya adalah perpecahan antara orang-orang yang mengatur waktu pasar dengan baik, orang-orang yang mempunyai modal besar, dan mereka yang tidak,” kata Taylor. “Akan ada pertumpahan darah bagi mereka yang tidak melakukannya. Hal ini berlaku bagi pemberi pinjaman, peminjam, dan investor ekuitas.”

Masa kesakitan seharusnya tidak berakibat fatal, kata Mustafa, dan ada cahaya di ujung terowongan.

“Periode pembersihan itu harus terjadi, dan ini akan menjadi penderitaan bagi bank, tapi ini bukan penderitaan yang terjadi pada tahun 2008,” kata Mustafa. “Ini tidak akan menyenangkan. Namun pada akhirnya, jika lingkungan dapat dipertahankan, dan kita memiliki kurva imbal hasil (yield curve) yang lebih curam, maka hal tersebut sebenarnya merupakan lingkungan yang baik bagi bank.”