Mengapa masalah pinjaman kantor bank akan segera memudar

Upaya agresif bank untuk mengurangi portofolio pinjaman perkantoran mereka bersinggungan dengan penurunan tingkat kekosongan dan penurunan beban bunga – sebuah trifecta dari perkembangan bullish yang dapat meringankan kesulitan real estat komersial yang mengganggu pada tahun 2025.

Office CRE berada di bawah tekanan setelah tren pekerjaan jarak jauh dan hilangnya populasi di pusat kota meningkat peningkatan properti kosong dan menghambat kemampuan kolektif tuan tanah untuk melakukan pembayaran pinjaman. Kampanye Federal Reserve pada tahun 2022 dan tahun lalu untuk mengendalikan inflasi dengan menaikkan suku bunga lebih tinggi juga meningkatkan biaya kredit peminjam.

Selain itu, dengan adanya ruang kosong, penilaian banyak gedung perkantoran turun, sehingga meningkatkan tingkat pinjaman bank dibandingkan dengan nilai propertinya. Hal ini membuat beberapa pinjaman lebih rentan terhadap gagal bayar. Peminjam lebih cenderung meninggalkan pinjaman yang sulit mereka terima atau harapan mereka untuk melunasinya dengan menjual properti semakin berkurang.

Namun, The Fed berhasil menurunkan inflasi selama beberapa tahun terakhir dan, pada bulan September, menurunkan suku bunga acuannya sebesar 50 basis poin. Mereka mengumumkan pengurangan 25 basis poin bulan ini dan mengisyaratkan pemotongan lebih lanjut akan terjadi. Mengurangi biaya kredit dapat meredakan kekhawatiran mengenai peminjam yang kesulitan.

“Area seperti kantor CRE kemungkinan besar akan mengalami hal ini tetap menjadi titik-titik tekanan …tapi kami tidak merasa keadaan menjadi lebih buruk dari yang kami khawatirkan,” kata analis Piper Sandler, Scott Siefers.

Pada saat yang sama, tingkat kekosongan sektor perkantoran AS untuk kuartal ketiga, termasuk sewa guna usaha, tetap bertahan di angka 20,1%, menurut Moody’s. Ini menyusul tiga kuartal pemecahan rekor berturut-turut. Tingkat kekosongan terus meningkat dari 16,8% pada kuartal keempat tahun 2019, tepat sebelum pandemi virus corona tiba di AS dan mendorong meluasnya kebijakan bekerja dari rumah, kata perusahaan itu.

Meskipun tren kerja jarak jauh masih bertahan dan tingkat lowongan kerja mungkin akan tetap tinggi hingga tahun 2025, semakin banyak perusahaan yang membawa pekerjanya kembali ke kantor melalui program hybrid. Dalam kasus lain, gedung perkantoran direnovasi untuk keperluan lain.

“Aktivitas perampingan terus menjadi normal karena penyewa menjadi lebih nyaman dengan lokasi kantor mereka yang ada,” kata analis Jones Lang LaSalle, Jacob Rowden. “Pada saat yang sama, pasokan baru telah turun drastis, dan sejumlah besar inventaris dipindahkan untuk konversi dan pembangunan kembali, sehingga menyebabkan pengetatan pasar perkantoran secara nasional untuk pertama kalinya sejak 2019.”

Pada awal tahun 2024, pasar perkantoran AS menyumbang hampir $3 triliun dari $20 triliun pasar real estat komersial, menurut Jones Lang LaSalle.

Pergeseran suku bunga dan penurunan tingkat kekosongan terjadi seperti yang terjadi pada bank mengurangi paparan mereka terhadap properti kantor di kuartal ketiga. Data S&P Global Market Intelligence menunjukkan 22 dari 26 bank yang melaporkan eksposur kantor lebih dari $1 miliar pada 30 September mengurangi portofolionya. Penurunan median untuk kelompok ini adalah 1,8% dari kuartal sebelumnya.

Namun, pinjaman yang dikritik di bank-bank publik AS berjumlah $264 miliar pada pertengahan tahun 2024, menurut data S&P. Jumlah tersebut naik dari $240 miliar pada awal tahun, dengan CRE perkantoran sebagai pendorong utama peningkatan tersebut. Masalah berlanjut di kuartal ketiga. Misalnya, First Interstate BancSystem di Billings, Montana, mengatakan bahwa tagihan bersihnya meningkat dua kali lipat dari kuartal sebelumnya menjadi 60 basis poin dari rata-rata pinjaman yang sebagian besar disebabkan oleh dua pinjaman kantor metropolitan. Namun bank dengan aset senilai $29,6 miliar itu mengatakan akan menghindari pinjaman serupa di masa mendatang kualitas kredit secara keseluruhan stabil.

Meskipun data kuartal ketiga masih mengalir, para bankir lain secara anekdot juga mengatakan bahwa pinjaman perkantoran masih menjadi sumber pelemahan, namun kondisinya tidak lagi memburuk. Selama wawancara dan laporan pendapatan baru-baru ini, para eksekutif bank mengatakan mereka tetap berhati-hati, terutama di wilayah pusat kota di kota-kota besar yang bergantung pada arus pekerja masuk dan keluar dari gedung perkantoran. Namun mereka optimis terhadap perbaikan di tahun depan.

OceanFirst Financial Corp. di Red Bank, New Jersey, membukukan peningkatan tagihan pada satu titik tahun lalu karena partisipasinya dalam a pinjaman yang dijamin dengan gedung perkantoran Manhattan. Namun ketua dan CEO OceanFirst dengan aset $13,5 miliar, Christopher Maher, mengatakan dalam sebuah wawancara bahwa kantor dan kualitas kredit secara keseluruhan sekarang stabil. OceanFirst mengurangi eksposur kantornya sekitar 2% pada kuartal terakhir.

“Kekhawatiran bahwa akan ada isu-isu serius yang berskala luas tidak muncul dalam data tersebut,” kata Maher. “Kita mungkin berada pada titik balik…Saya rasa Anda telah melihat dan mendengarnya sepanjang musim laporan laba.”

Citizens Financial Group yang berbasis di Providence, Rhode Island, terus berupaya tantangan dalam portofolio pinjaman perkantorannya di kuartal ketiga. Bank dengan aset senilai $220 miliar ini mengatakan pinjaman non-akrualnya meningkat 30% dari tahun sebelumnya. Lonjakan ini sebagian besar disebabkan oleh pinjaman perkantoran umum. Namun bank tersebut mengurangi eksposur kantornya sekitar 5% selama kuartal ketiga dan mengantisipasi bahwa hal terburuk telah terjadi.

“Ini jelas sudah berubah dan terasa lebih baik,” kata Don McCree, kepala perbankan komersial di Citizens, dalam sebuah wawancara. Tantangan yang masih ada “mudah ditangani,” tambahnya. “Kami melihat statistik kredit sudah menjadi lebih positif, dan ini merupakan hal yang menggembirakan.”