Lebih banyak penjualan pinjaman, merger dan akuisisi akan dilakukan saat bank mengatasi tantangan CRE

Meskipun para ahli mengatakan posisi industri real estat komersial masih genting, dengan lebih banyak kerugian yang tampaknya tidak dapat dihindari, beberapa bank melaporkan adanya harapan dalam portofolio mereka.

Awal bulan ini, misalnya, The Bancorp Inc. mengumumkan telah menyelesaikan penjualan pinjaman jembatan real estate senilai $82 juta yang dijamin dengan properti apartemen. Menurut perusahaan yang berbasis di Wilmington, Delaware, aset senilai $8,1 miliar, transaksi tersebut, yang telah dinegosiasikan selama berbulan-bulan, termasuk aset yang diambil alih dan diklasifikasikan. Ini menampilkan pembalikan bunga yang masih harus dibayar sebesar $1,26 juta, tetapi tidak ada kerugian pokok.

Meskipun The Bancorp menyediakan pembiayaan, pembeli pihak ketiga yang tidak disebutkan namanya menawarkan jaminan pembayaran sebesar 25%. Bancorp menyebut penjualan tersebut sebagai “indikasi likuiditas” dari pinjaman yang dibeli dalam pengajuan Securities and Exchange Corp. Para pejabat Bancorp belum membalas telepon wartawan sampai batas waktu yang ditentukan.

Pengungkapan Bancorp terjadi seminggu setelah HomeStreet Inc. yang berbasis di Seattle. setuju untuk menjual $990 juta dalam bentuk pinjaman CRE multikeluarga dengan jangka waktu lebih lama dan imbal hasil lebih rendah kepada Bank of America dengan diskon 8%. Sebelumnya pada bulan Desember, Valley National Bancorp dengan aset $62 miliar di New York menjual pinjaman CRE senilai $925 juta kepada Brookfield Asset Management dengan diskon 1%.

Mirip dengan The Bancorp, Valley National mencirikan penjualan aset CRE dengan potongan rambut sederhana sebagai hal yang positif. Hal ini “lebih mencerminkan kekuatan dan keinginan portofolio real estate komersial kami yang beragam,” kata Chairman dan CEO Ira Robbins dalam siaran persnya. Kesepakatan itu terjadi sebulan setelah Valley National mengumpulkan $400 juta modal segar melalui penjualan saham.

Analis perbankan meyakini ada potensi penjualan aset yang lebih besar lagi. Bank berupaya mengurangi paparan terhadap CRE sementara investor terus menunjukkan minat untuk membeli.

“M&A Bank dan rasionalisasi neraca, terutama mengingat kenaikan suku bunga baru-baru ini, akan secara signifikan meningkatkan pasokan pinjaman aset real estat komersial bank dan sekuritas bawah air yang dijual, direposisi, atau dikemas dalam kesepakatan transfer risiko sintetis,” Kevin Stein, seorang direktur pelaksana di Klaros Group yang berbasis di Walnut Creek, California, menulis pada hari Rabu dalam sebuah pernyataan kepada American Banker.

Greg Newington

“Dunia ekuitas swasta dan dunia dana swasta saat ini sangat aktif mencari aset bank,” Chris Marinac, direktur penelitian di Janney Montgomery Scott, mengatakan pada hari Rabu dalam sebuah wawancara. Transaksi mungkin melibatkan pemotongan rambut, tentu saja, tetapi banyak bank telah menyiapkan cadangan untuk mengantisipasi penjualan, Marinac menambahkan. “Kerugian sebenarnya yang akan mengalir ke laporan laba rugi adalah yang paling buruk, sedang,” katanya.

Namun, analis lain memberikan gambaran yang lebih suram. Mereka mencatat bank-bank memiliki banyak pinjaman CRE yang memerlukan diskon lebih besar untuk menjualnya. “Beberapa dari kredit ini tidak akan pernah berhasil karena fundamental fundamentalnya tidak berfungsi pada basis yang ada, apapun kondisi suku bunganya,” Keith Botvinik, direktur pelaksana Grace Realty Capital di New York, mengatakan pada hari Rabu dalam sebuah wawancara. “Pada akhirnya, hal-hal ini perlu disingkirkan.”

Penurunan suku bunga yang terjadi baru-baru ini pada paruh kedua tahun 2024 tidak akan cukup untuk memperbaiki masalah bank – terutama dengan kemungkinan tambahan pemotongan tidak pasti dan imbal hasil Treasury 10-tahun terus berlanjut tren kenaikan terkinikata Botvinik. “Seseorang harus merugi, baik utang atau ekuitasnya, untuk mengatur ulang landasan agar real estat menguntungkan.”

Mitra Grup Klaros Jonah Crane mengangkat momok kelas bank “Zombie” yang terbebani oleh pinjaman CRE bawah air. “Dengan kenaikan suku bunga lagi, banyak bank yang mengira mereka akan mampu mengatasi badai ini akan mengalami kerugian mark-to-market yang kembali meningkat,” kata Crane dalam sebuah pernyataan. Dalam kasus-kasus ekstrem, bank-bank yang terkena dampak bisa “bergerak mundur” dalam upaya untuk pulih. “Kita bisa melihat kegagalan,” kata Crane.

Bahwa skenario terburuk seperti itu belum terwujud merupakan penghargaan bagi para regulator, yang sebagian besar telah berhasil mengendalikan masalah-masalah CRE yang muncul, menurut Botvink. “Saya pikir hal ini dikelola dengan sangat hati-hati oleh banyak organisasi berbeda,” kata Botvinik. “Pemerintah sangat berhati-hati untuk tidak menakuti pasar saat ini karena perekonomian sudah stabil dan bergerak ke arah yang baik, sehingga semuanya tetap berjalan.”

Regulator perbankan negara bagian dan federal telah lama menyebut konsentrasi CRE sebagai area yang semakin memprihatinkan. Pada bulan Desember 2006, Kantor Pengawas Mata Uang, Dewan Federal Reserve, dan Federal Deposit Insurance Corp. menerapkan pedoman yang mengharuskan bank melakukan pengawasan pengawasan yang lebih ketat ketika portofolio CRE mereka melebihi 300% dari total modal. Kekhawatiran kembali menjamur setelah pandemi COVID, karena semakin banyak orang yang memilih untuk bekerja dari rumah dan berbelanja online, sehingga mengganggu dinamika berbagai kelas aset CRE.

“Ada tekanan di hampir semua kelas aset,” kata Botvinik. “Tidak ada seorang pun yang aman…Saya melihatnya di mana-mana, tidak hanya di kantor…Saat ada suatu peristiwa, semacam tekanan yang meningkat pada pemberi pinjaman, karena (mungkin) masalah arus kas, itu seperti anak kecil Belanda dengan uangnya. jika itu terjadi maka akan sangat sulit untuk mengatasinya.”

Baik Botvinik maupun Marinac mengatakan tekanan terkait CRE dapat mendorong sejumlah bank untuk mempertimbangkan menjual diri mereka sendiri, sehingga menambah potensi lonjakan aktivitas M&A pada tahun 2025 dan menawarkan solusi yang memungkinkan bagi lembaga-lembaga yang bermasalah. “Kedua belah pihak dapat menandai pembukuan mereka,” kata Botvinik. “Mereka tidak perlu menunjukkan kepada publik bahwa mereka mempunyai masalah besar. Ini adalah cara yang baik untuk mengurangi risiko dalam portofolio CRE.”

“Anda akan melihat merger dan akuisisi terhenti dalam upaya menciptakan lebih banyak keragaman” dalam portofolio pinjaman bank, kata Marinac.