FHFA dapat menghemat miliaran peminjam dengan pembatalan PMI otomatis

Banyak peminjam tidak perlu membayar asuransi hipotek swasta, atau PMI, lebih lama dari yang diperlukan karena aturan pembatalan yang rumit dan ketinggalan jaman, yang mahal dan sulit dinavigasi. Meskipun merupakan masalah yang sudah berlangsung lama, masalah ini telah diperburuk dengan cepatnya apresiasi harga rumah menurunkan rasio pinjaman terhadap nilai, atau LTV, dengan kecepatan yang belum pernah terjadi sebelumnya. Badan Pembiayaan Perumahan Federal, regulator perusahaan yang disponsori pemerintah, atau GSE, Fannie Mae dan Freddie Mac, dapat mengatasi masalah ini dengan mewajibkan pembatalan otomatis kebijakan PMI yang tidak perlu ketika LTV saat ini turun menjadi 78% atau lebih rendah. Ini akan membuat kepemilikan rumah lebih terjangkau dan dapat dicapai dengan biaya minimal menggunakan model penilaian otomatis, atau AVM.

Pemberi pinjaman telah lama memandang LTV 80% – rasio saldo hipotek yang belum dibayar terhadap nilai rumah – sebagai standar yang bijaksana untuk memberikan pinjaman hipotek. Inilah sebabnya mengapa Kongres, ketika mendirikan Freddie Mac dan Fannie Mae, mewajibkan peningkatan kredit untuk setiap pinjaman yang LTV awalnya di atas 80%. PMI adalah bentuk peningkatan kredit yang paling umum dan biasanya merupakan pengeluaran bulanan bagi peminjam, biasanya sebagai bagian dari pembayaran escrow.

Meskipun pengaturan ini secara tepat mengurangi risiko gagal bayar bagi GSE dan pembayar pajak di belakangnya, hal ini menjadi tidak perlu lagi ketika LTV peminjam saat ini turun di bawah 80%. Peminjam kemudian memiliki ekuitas yang signifikan di rumah mereka, yang menurunkan kemungkinan kerugian kredit jika terjadi gagal bayar, dan bahkan menurunkan kemungkinan gagal bayar. Dalam kasus seperti ini, kemungkinan pembayaran klaim PMI sangat kecil, hal ini semakin menegaskan redundansi PMI dalam skenario LTV yang lebih rendah. Selama panggilan pendapatan pada bulan November 2024, Mark Casale, CEO Essent, perusahaan asuransi hipotek swasta, menyatakan bahwa sekitar 70% dari gagal bayar mereka saat ini berasal dari kebijakan yang ditulis pada tahun 2021 atau lebih awal yang memiliki LTV saat ini sebesar 61% “jadi meskipun demikian untuk mengklaim, kemungkinan kita mengeluarkan uang tunai cukup rendah.” Kenyataannya adalah kemungkinan kerugian didasarkan pada LTV saat ini, sementara banyak peraturan yang ada tentang pembatalan PMI terikat dengan LTV awal, sehingga tidak terlalu relevan.

AVM menawarkan cara yang andal dan hemat biaya untuk menentukan nilai rumah saat ini dan sudah digunakan secara luas. GSE telah menggunakan AVM untuk penilaian portofolio, mitigasi kerugian, dan sebagai alternatif penilaian tradisional selama permulaan pinjaman. Bank komersial juga diizinkan oleh regulatornya untuk menggunakan AVM. Hal ini wajar karena penelitian menunjukkan bahwa pinjaman yang berasal dari AVM memiliki risiko gagal bayar 10% lebih rendah dibandingkan pinjaman yang didasarkan pada penilaian tradisional. Meskipun demikian, GSE belum memanfaatkan AVM untuk membantu peminjam membatalkan PMI, sehingga banyak pemilik rumah terbebani oleh pembayaran yang tidak lagi diperlukan.

Undang-undang Perlindungan Pemilik Rumah, atau HPA, tahun 1998 menetapkan pedoman pembatalan untuk PMI tetapi mendasarkannya pada “nilai asli” properti tersebut. Namun, Pasal 11(b) HPA secara eksplisit mengizinkan pemegang hipotek untuk mengakhiri PMI lebih awal berdasarkan kesepakatan bersama. Hal ini memberikan FHFA otoritas regulasi yang jelas untuk mewajibkan GSE membatalkan PMI secara otomatis berdasarkan nilai properti saat ini — bukan nilai properti asli — yang ditentukan melalui AVM.

Dalam makalah kebijakan terperinci, kami menggunakan data lebih dari 50 juta pinjaman hipotek untuk menilai manfaat dan biaya pembatalan PMI secara otomatis ketika perkiraan nilai properti saat ini oleh AVM menghasilkan LTV sebesar 78% atau kurang. Penelitian ini memperkirakan bahwa peminjam akan menghemat $30 hingga $35 miliar selama 24 tahun. Sebaliknya, perolehan kembali GSE dari PMI berkurang hanya $1 miliar, atau rata-rata hanya $20 juta per tahun per GSE, jumlah yang sangat mudah diserap — terutama jika dibandingkan dengan tabungan peminjam.

FHFA harus mengarahkan GSE untuk mewajibkan pembatalan otomatis PMI ketika LTV properti saat ini, sebagaimana ditentukan oleh AVM mereka, turun hingga 78% atau lebih rendah, tingkat yang dirancang untuk memberikan bantalan di luar tingkat 80%. Yang harus dilakukan GSE hanyalah melakukan perhitungan dan kemudian menginstruksikan layanan pinjaman kapan harus membatalkan PMI.

Program ini menyelaraskan persyaratan PMI dengan alat penilaian yang ada, sehingga mengurangi biaya yang tidak perlu bagi peminjam.

Sudah waktunya bagi FHFA untuk bertindak dan mengakhiri PMI jangka panjang yang tidak perlu. FHFA memiliki wewenang dan alat untuk bertindak. Peminjam tidak boleh dipaksa untuk membayar PMI yang tidak lagi mereka perlukan, terutama ketika AVM mempermudah penentuan kelayakan pembatalan otomatis PMI. Dengan menerapkan rekomendasi kami, FHFA dapat mengurangi beban keuangan peminjam dan memastikan sistem yang lebih efisien bagi seluruh pemangku kepentingan.