Mereformasi Fannie dan Freddie sudah terlambat, tetapi harus dilakukan dengan hati -hati

Beberapa di Washington sekali lagi berbicara tentang reformasi Perusahaan yang disponsori pemerintah, atau GSE, Fannie Mae dan Freddie Mac dan akhirnya menghapus mereka dari konservator federal. Kontrol federal atas raksasa pinjaman hipotek tidak pernah dimaksudkan untuk menjadi reformasi permanen dan cerdas.

Pertanyaan utamanya adalah: Bagaimana kita dengan aman mengembalikan beberapa bagian dari sistem hipotek dari pemerintah ke bagian pasar yang benar -benar swasta sambil meminimalkan gangguan? Melakukan tidak lebih dari “Privatisasi” Fannie dan Freddie Tidak ada reformasi yang masuk akal lainnya akan memungkinkan mereka untuk menumbuhkan pangsa pasar mereka dalam pinjaman kualitas kredit tinggi dan meninggalkan peminjam kelas bawah ke Administrasi Perumahan Federal, atau FHA. Itu akan memperluas FHA, yang terkenal karena mengekspos pembayar pajak pada risiko yang berlebihan.

Akankah penulis Reformasi GSE menganggapnya sebagai “menang” jika pasar pangsa untuk Fannie, Freddie dan FHA meningkat? Menyebutkan bahwa kemenangan Pyrrhic akan bermurah hati.

Oleh karena itu, reformasi GSE harus fokus pada pelestarian pasar swasta dan tidak hanya merilis Fannie dan Freddie dari konservator. Jika pembuat kebijakan serius mengurangi risiko pembayar pajak di pasar hipotek sambil mempertahankan akses luas ke hipotek yang terjangkau, beberapa perubahan masuk akal dan harus menjadi bagian dari upaya reformasi yang berarti.

Pertama di antaranya adalah bahwa setiap rilis dari konservatori untuk GSE harus datang dengan perubahan batas pinjaman pada hipotek yang dapat mereka jamin. Entitas yang didukung pemerintah yang berbasis di Washington tidak boleh memfasilitasi pembelian $ 1,5 juta rumah. Lebih buruk lagi, di bawah hukum yang ada, mereka akan terus naik ketika harga rumah naik. Itu tidak melakukan apa pun untuk membuat perumahan lebih terjangkau – dan bisa dibilang justru sebaliknya – bergerak jauh dari misi piagam Fannie dan Freddie.

Kedua, rilis apa pun dari konservatori harus datang dengan pembatasan yang masuk akal pada kegiatan GSE. Baru tahun lalu, Freddie Mac meminta izin untuk membeli pinjaman ekuitas rumah lien kedua, yang merupakan pinjaman konsumen yang menggunakan rumah sebagai jaminan. Bagaimana ini lebih jauh akses ke kepemilikan rumah untuk kelas menengah bukanlah pertanyaan yang bisa dijawab oleh banyak ekonom. Aturan pasca-konservasi harus menjaga terhadap misi creep di bidang ini dan lainnya.

Ketiga, kami memiliki bukti satu dekade bahwa asuransi kredit (bersama modal ekuitas) adalah cara yang hemat biaya untuk mengurangi risiko yang telah ditentukan sebelumnya. Transfer risiko kredit, atau CRT, dari GSE telah didanai sebelumnya, didefinisikan dengan jelas dan seringkali lebih murah daripada ekuitas. CRT bukan pengganti ekuitas, tetapi merupakan bagian penting dari rezim mitigasi risiko yang beragam dan dikelola dengan baik.

Akhirnya, Komisi Sekuritas dan Bursa harus memperhatikan persyaratan pelaporan yang menjadi pasar swasta – tetapi bukan GSE – tunduk pada. Investor benar untuk menuntut standar pelaporan tidak terdegradasi. Tetapi ada sesuatu yang salah dengan Reg AB II SEC, yang mengatur pengungkapan tentang sekuritas yang didukung aset, karena tidak ada kesepakatan sekuritas yang didukung hipotek perumahan yang tunduk pada aturan telah dikeluarkan sejak implementasinya.

Ada kondisi batas penting yang perlu dihormati oleh reformasi jika ingin berhasil. Jika kita ingin orang Amerika mempertahankan akses ke tarif hipotek yang terjangkau, pasar yang berfungsi dengan baik (“TBA”) perlu tetap cair dan utuh. Jika masalah kredit dari penerbit yang mendasarinya tiba-tiba berperan, sulit untuk melihat bagaimana hal itu dapat dilakukan tanpa gangguan, terutama untuk keamanan yang didukung hipotek yang relatif baru. Setiap ambiguitas atas peran sektor swasta vs peran pemerintah di pasar hipotek akan menyebabkan gangguan pasar yang tidak perlu dan umumnya tingkat pinjaman yang lebih tinggi, dan ini adalah masalah yang harus dipecahkan Kongres.

Tetapi berdiri di samping pasar pemerintah, pasar sekuritisasi swasta saat ini dijalankan dengan sangat baik. Dan dengan beberapa reformasi ini, ini dapat membantu meringankan transisi apa pun. Standar penjaminan pinjaman tidak pernah lebih baik berkat sebagian besar untuk persyaratan kemampuan untuk memperbaiki yang diberlakukan setelah krisis keuangan terakhir. Proses uji tuntas dan pelaporan – dan standar data yang mereka andalkan – terus berkembang dan meningkat.

Memang, orang Eropa cemburu pada pasar sekuritisasi pribadi Amerika. Tahun lalu, Christine Lagarde, Mario Draghi dan para pemimpin keuangan top lainnya menyerukan revitalisasi pasar sekuritisasi Uni Eropa swasta untuk melayani konsumen mereka dengan lebih baik. Komisi Eropa bekerja dengan peserta industri untuk mewujudkan ini.

Pada saat yang sama, Eropa tidak terpikat dengan gagasan menciptakan entitas yang disponsori pemerintah bergaya AS. Sebaliknya, ia berencana untuk meninggalkan fungsi pasar ini ke aktor swasta.

Pasar sekuritisasi swasta AS adalah kecemburuan dunia. Tentu saja, ada peran untuk pemerintah dan GSE, terutama mengingat pentingnya kepemilikan rumah dan tingkat tetap, hipotek prabayar di AS tetapi untuk “reformasi” dan “privatisasi” menjadi lebih dari sekadar kata kunci, hambatan modal swasta harus diambil memperhitungkan. Kalau tidak, reformasi GSE akan menjadi gimmick akuntansi yang akan menempatkan raksasa yang berbasis di Washington, DC di pucuk pimpinan pasar perumahan negara kita.