Pembatalan asuransi hipotek otomatis adalah rencana yang berbahaya

Proposal terbaru yang diterbitkan di sini (“FHFA dapat menghemat miliaran peminjam dengan pembatalan PMI otomatis“15 Januari) Oleh dua mantan karyawan Freddie Mac untuk menggunakan model penilaian otomatis, atau AVM, untuk membatalkan asuransi hipotek swasta, atau MI, prematur adalah langkah picik dan berisiko yang dapat mengancam keterjangkauan perumahan dan stabilitas keuangan di dalam Sistem Keuangan Hipotek. Proposal akan menciptakan risiko baru dan paparan kerugian finansial untuk perusahaan yang disponsori pemerintahatau GSE, yang mendapat manfaat dari dukungan pembayar pajak di masa lalu, dan dapat membuat kepemilikan rumah kurang terjangkau bagi calon peminjam pada waktu yang salah.

Asuransi hipotek pribadi memberikan manfaat penting bagi pembeli rumah, pemberi pinjaman, pembayar pajak dan stabilitas pasar hipotek. Pada tahun 2023, meskipun suku bunga dan harga rumah tinggi, MI swasta membantu 800.000 peminjam pembayaran rendah-hampir dua pertiga di antaranya adalah pembeli rumah pertama-memenuhi syarat untuk pembiayaan rumah. Saat ini, lebih dari $ 1,4 triliun dalam hipotek yang didukung GSE dilindungi oleh cakupan MIyang telah membayar klaim hampir $ 60 miliar sejak GSE memasuki konservatori.

Yang penting, sementara proposal tersebut berasal dari dua mantan karyawan MAC Freddie, itu tidak mencerminkan posisi resmi mantan majikan mereka. Namun, penulis proposal yang tidak disukai adalah di antara penemu AVM milik Freddie Mac, dan sekarang mengusulkan mengadaptasi teknologi untuk membatalkan MI secara otomatis. Ini akan menggantikan kerangka kerja saat ini yang berfungsi dengan baik yang pertama kali didirikan di bawah Undang-Undang Perlindungan Pemilik Rumah dan sudah memungkinkan pemilik rumah untuk membatalkan cakupan setelah 20% ekuitas dalam rasio pinjaman-ke-nilai hipotek, atau LTV, ditetapkan.

Ada alasan yang jelas mengapa proposal ini harus ditolak. Sebagai permulaan, ini menciptakan paparan risiko langsung terhadap Fannie Mae dan Freddie Mac. Proposal ini akan mengekspos GSE dan pembayar pajak pada risiko baru yang tidak perlu dengan mengikat pembatalan MI terhadap perkiraan harga rumah saat ini yang dihasilkan oleh model, yang dapat memiliki berbagai tingkat akurasi. Para pembuat kebijakan secara konsisten menekankan perlunya mengurangi paparan GSE dan wajib pajak, terutama volatilitas harga rumah. Menggeser risiko yang dicakup oleh perusahaan asuransi hipotek swasta ke GSE bertentangan dengan tujuan ini.

Proposal ini juga akan membuat kepemilikan rumah kurang terjangkau bagi pembeli rumah baru. Pemungutan suara Secara konsisten menunjukkan bahwa hambatan terbesar bagi calon pembeli rumah adalah uang muka, bukan biaya MI. MI adalah biaya sementara dengan aturan yang jelas untuk pembatalan yang sudah ada dan memungkinkan peminjam untuk mencapai kepemilikan rumah dengan uang muka serendah 3%. Lebih-lebih lagi, tersedia untuk umum Data menunjukkan bahwa biaya MI telah menurun, terutama relatif terhadap biaya kepemilikan rumah lainnya, seperti pajak properti dan asuransi properti.

Tidak seperti jalur asuransi lainnya di mana tarif premi disesuaikan setiap tahun, tarif premi MI ditetapkan untuk umur polis. Prinsip -prinsip aktuaria yang mendasari asuransi mensyaratkan bahwa biaya yang terkait dengan pembayaran klaim tersebar di seluruh premi yang dikumpulkan selama masa pakai polis. Pada akhirnya, peningkatan risiko dan biaya modal secara otomatis memperpendek durasi MI akan diteruskan ke calon peminjam – hasil kontraproduktif pada saat keterjangkauan perumahan tetap menjadi masalah yang mendesak.

Selain itu, mengurangi cakupan MI swasta akan merusak upaya GSE untuk membangun modal yang diperlukan untuk keluar dari konservator. Memang, Kerangka Modal Peraturan Perusahaan, atau ERCF, memberikan bantuan modal tingkat pinjaman kepada GSE untuk pinjaman dengan cakupan MI dan secara prematur membatalkan pertanggungan meningkatkan modal yang diperlukan GSE dengan pinjaman LTV tinggi. Selain itu, ini juga merusak integritas transfer risiko kredit, atau CRT, transaksi, karena sekuritas yang ada pada awalnya dihargai dan dikeluarkan untuk pasar dengan MI dan asumsi berdasarkan cakupan MI.

Terakhir, itu bertentangan dengan maksud persyaratan Piagam Kongres GSE. Di bawah piagam hukum mereka, Fannie Mae dan Freddie Mac dilarang memperoleh pinjaman yang berasal dari kurang dari 20% turun kecuali hipotek tersebut memiliki peningkatan kredit (misalnya, MI pribadi). Membatalkan cakupan sebelum ambang batas yang ditetapkan di bawah Undang -Undang Perlindungan Pemilik Rumah berisiko secara prematur mereklasifikasi pinjaman LTV tinggi – kemungkinan nyata mengingat bahwa AVM memiliki standar deviasi – berlawanan dengan maksud charter kongres GSE.

Jika para pembuat kebijakan benar-benar ingin membantu peminjam berpenghasilan rendah dan sedang dengan hipotek LTV tinggi, ada cara yang terbukti, dan jauh lebih sederhana, untuk mengembalikan uang dengan susah payah ke dalam kantong pemilik rumah kelas pekerja-mengembalikan kembali yang kadaluwarsa yang kadaluwarsa yang kadaluwarsa kedaluwarsa yang sudah kadaluwarsa Pengurangan pajak premium MI. Dari 2007 hingga 2021, rata -rata 3,4 juta pemilik rumah setiap tahun mengklaim pengurangan ini, sebesar $ 64,7 miliar total manfaat. Pada tahun terakhirnya, pemilik rumah menerima pengurangan rata -rata $ 2.364.

Kebijakan pajak ini secara langsung menguntungkan pemilik rumah kelas pekerja, mengimbangi biaya kepemilikan rumah tanpa mengorbankan perlindungan risiko kritis yang disediakan oleh MI dan tanpa mengurangi keterjangkauan di muka bagi pembeli rumah baru yang ingin memasuki pasar. Memulai kembali pengurangan akan memberikan bantuan yang berarti bagi peminjam tanpa memperkenalkan risiko baru bagi GSE atau pembayar pajak.

Asuransi hipotek swasta memainkan peran penting dalam memastikan akses ke kepemilikan rumah sambil menggunakan modal swasta untuk melindungi terhadap risiko. Proposal untuk membatalkan cakupan MI secara prematur mengekspos GSE dan pembayar pajak untuk risiko yang tidak perlu dan merusak upaya untuk meningkatkan keterjangkauan bagi pembeli rumah baru. Pembuat kebijakan harus menolak proposal yang tidak disukai ini dan sebaliknya memprioritaskan kembali pengurangan pajak premium MI, a alat terbukti Itu mendukung pemilik rumah dan mempertahankan integritas sistem keuangan perumahan.