Real estat komersial menghadapi tantangan baru setelah kebakaran LA

Di kebakaran hutan yang menghancurkan Los Angeles awal tahun ini, sebagian besar bangunan yang dihancurkan adalah rumah. Tetapi banyak properti komersial juga terperangkap dalam api, dan bank -bank yang meminjamkan mereka baru saja mulai menilai konsekuensinya – baik untuk jangka pendek maupun untuk tahun -tahun mendatang.

Peneliti di Grup Costar Telah memperkirakan real estat komersial senilai $ 1,9 miliar, sebagian besar bangunan apartemen dan properti ritel, rusak atau dihancurkan oleh kebakaran Palisades dan Eaton. Moody’s telah menghitung tol yang lebih tinggi, dengan bangunan komersial di jejak kebakaran diperkirakan bernilai $ 3,29 miliar.

“Telah ada beberapa dampak komersial,” kata Matt Anderson, salah satu pendiri Perusahaan Analisis Real Estat Metrik re. “Jika mereka tidak diasuransikan dengan benar, maka pada akhirnya mungkin ada beberapa kerugian yang ditanggung oleh bank.”

Seberapa baik pemilik properti dan pemberi pinjaman bangkit akan sebagian besar tergantung pada asuransi. Jika sebuah bangunan hancur total, underasuransi dapat berarti kerugian yang parah bagi pemiliknya – yang berpotensi diteruskan ke bank setelah gagal bayar.

Di sisi lain, jika suatu properti rusak tetapi tidak hancur, itu bisa berakhir di daerah abu -abu yang sulit: bangunan itu tidak lagi menghasilkan pendapatan, tetapi kehancuran tidak cukup parah untuk pembayaran asuransi penuh.

Selain itu, nasib real estat komersial tidak begitu mudah untuk dipisahkan dari tempat tinggal ‘. Agar distrik perbelanjaan dapat pulih, misalnya, akan membutuhkan pelanggan yang tinggal di rumah di dekatnya. Dan pembangunan kembali rumah -rumah itu juga akan sangat tergantung pada asuransi.

“Asuransi benar -benar tulang punggung dalam hal ketahanan dan ekonomi yang kembali ke daerah itu,” kata Firas Saleh, direktur model Wildfire untuk Amerika Utara di Moody’s.

Pasar yang sudah rentan

Bahkan sebelum kebakaran, pasar real estat komersial di LA berada di tanah yang goyah. Suku bunga yang tinggi telah meredam pinjaman, pembiayaan kembali, dan konstruksi. Dan setelah pandemi Covid-19, tingkat kekosongan di gedung-gedung perkantoran telah melonjak tertinggi bersejarah.

“Sektor kantor telah berjuang di mana -mana,” kata Anderson. “Pengembalian ke tempat kerja tidak sekuat investor dan pemilik kantor.”

Kemudian, pada Januari 2025, kebakaran melanda. Yang pasti, sebagian kecil dari properti komersial daerah LA yang terkena dampak kecil: Moody memperkirakan bahwa hanya 0,14% dari real estat komersial di California Selatan yang berada di jejak kebakaran.

Tetapi bank -bank di wilayah itu masih menghadapi beberapa paparan, yang beberapa dilaporkan pada panggilan pendapatan mereka akhir bulan itu. Banc of California mengatakan portofolionya memiliki empat properti komersial dan tiga tempat tinggal yang rusak atau hancur. Pacific Premier Bancorp mengatakan empat pinjaman sebesar $ 8 juta telah “mengalami beberapa tingkat kerusakan.” Tepi Barat Timur mengatakan 32 pinjamannya, dengan total $ 26 juta, telah terkena dampak, tetapi daftar itu hanya mencakup satu properti komersial.

“Kami menilai kebutuhan masing -masing pelanggan, tetapi beruntung hanya memiliki jumlah pelanggan komersial yang relatif kecil,” Doug Krause, wakil ketua East West Bank, mengatakan kepada American Banker melalui email. “Faktanya, kami hanya memiliki satu pinjaman real estat komersial di mana properti itu rusak secara signifikan.”

Penghancuran total, asuransi yang tidak lengkap

Untuk pemilik properti komersial yang paling tidak beruntung, hanya nilai tanah mereka yang tersisa – bersama dengan biaya besar untuk membersihkannya dan menyiapkannya untuk konstruksi baru.

“Akan ada puing -puing di properti itu,” kata Anderson. “Jadi, kamu akan menghabiskan uang untuk pekerjaan arsitektur dan rekayasa struktural, dan kemudian mengizinkan dan sebagainya. Jadi di situlah mulai menjadi mahal dan rumit.”

Jika peminjam default, kata Anderson, bank kemungkinan besar akan mencoba menjual properti kepada orang lain, kemungkinan besar pengembang dengan sumber daya untuk membangun kembali. Tetapi menemukan pembeli yang bersemangat mungkin terbukti sulit jika area tersebut tetap tertekan.

“Saya pikir laju pemulihan akan menjadi hal nomor satu,” kata Anderson.

Peminjam mungkin lebih cenderung gagal bayar jika mereka memiliki asuransi yang tidak memadai, yang membuat pembangunan kembali kurang layak.

Seberapa besar kemungkinan real estat memiliki asuransi yang tidak memadai? Di California, kemungkinan lebih tinggi dari tempat lain. Karena meningkatnya frekuensi kebakaran hutan di sana, banyak perusahaan asuransi telah menarik cakupan dari negara. Allstate dan State Farm berhenti mengeluarkan kebijakan baru di California pada tahun 2023.

Semua ini membuat asuransi yang memadai lebih sulit dijangkau, dan peminjam tidak selalu tahu kapan polis yang direkomendasikan perusahaan asuransi mereka tidak cukup.

“Saya pikir banyak properti ini kurang diasuransikan,” kata James Chang, presiden Pasadena Federal Credit Union. “Terkadang kamu membatasi cakupanmu karena terlalu banyak.”

Rusak tetapi tidak hancur

Lalu ada skenario lain: properti komersial cukup rusak sehingga tidak lagi membawa pendapatan, tetapi tidak cukup rusak bagi perusahaan asuransi untuk membayar nilai penuhnya. Kesulitan terburuk dari dunia ini dapat meninggalkan peminjam dan pemberi pinjaman di tempat yang ketat secara finansial.

“Kamu sedikit limbo di sana,” kata Anderson. “Jika (pemilik properti) terperangkap di antaranya, mereka mungkin berada dalam posisi di mana mereka mungkin harus kehilangan satu atau dua pembayaran dengan bank mereka.”

Dalam hal ini, kata Anderson, solusinya adalah kombinasi komunikasi dan kesabaran: bank harus berbicara dengan peminjam, mencari tahu apakah mereka mengalami kesulitan membayar hipotek mereka dan menyusun rencana, mungkin termasuk beberapa kesabaran, untuk mendapatkannya kembali ke jalurnya.

“Garis pertahanan pertama selalu proaktif dan menjangkau,” kata Anderson. “Ini pasti bendera merah jika peminjammu tidak responsif.”

Koneksi perumahan-komersial

Bahaya lain untuk properti komersial berasal dari sisi perumahan: kantor dan outlet ritel akan mengalami kesulitan bangkit kembali jika orang tidak dapat – atau takut untuk – tinggal di daerah tersebut.

“Jika Anda mencoba mengembangkan real estat komersial … namun tidak ada akses mudah untuk sampai di sana dari situasi perumahan … mungkin tidak akan berhasil,” kata Seth Sprague, direktur konsultasi perbankan hipotek di perusahaan akuntansi Richey May.

Waktu akan memberi tahu apakah – dan seberapa cepat – penduduk yang melarikan diri dari kebakaran kembali ke lingkungan mereka. Di dalam Altadenayang dirusak oleh api Eaton, banyak rumah yang masih berdiri tetap tidak dihuni, berbulan -bulan setelah api mereda.

Sprague menyebut hubungan antara perumahan dan real estat komersial sebagai pertanyaan “ayam dan telur”: Apakah area komersial berkembang karena banyak orang memiliki rumah di dekatnya, atau apakah orang memilih untuk tinggal di rumah -rumah itu karena mereka dekat dengan area komersial?

Pertanyaan itu tidak mungkin untuk dijawab secara definitif. Tapi ini adalah pengingat bagi para pemangku kepentingan bahwa di daerah LA, real estat komersial dan perumahan perlu pulih bersama -sama.

“Saya tidak berpikir Anda mengantisipasi bahwa, tiba -tiba, akan ada gurun ini di dalam LA atau kota mana pun di mana ada bencana alam, di mana tidak ada yang bergerak mundur,” kata Sprague. “Jadi saya pikir itu hanya membutuhkan waktu.”