Bank-bank regional terjebak dalam pertarungan persepsi mengenai CRE

Saat ini ada kesenjangan antara persepsi investor yang gelisah terhadap eksposur real estat komersial bank dan keyakinan bank yang sama mengenai portofolio tersebut. Dan hal ini tidak menunjukkan tanda-tanda pelonggaran.

Kekhawatiran mengenai risiko beberapa pinjaman CRE, terutama di sektor perkantoran, telah memukul harga saham bank seperti permainan Whac-A-Mole. Meskipun tampaknya aman untuk berasumsi bahwa kelas aset akan mengalami tekanan, para ahli mengatakan sulit untuk menilai pinjaman individu secara akurat tanpa informasi yang seringkali tidak disediakan oleh bank.

Ketika bank mulai melaporkan pendapatan kuartal kedua bulan depan, banyak institusi dengan portofolio CRE yang sangat besar akan berusaha untuk berbagi informasi yang cukup untuk memberikan stabilitas tanpa terlalu terlibat sehingga membuat investor waspada atau melanggar perjanjian kerahasiaan.

Kelas aset bersifat unik, bergantung pada variabel seperti geografi dan sektor, namun hubungan bank dengan peminjam dan sponsornya dapat menjadi bagian dari cerita yang tidak terlihat oleh publik.

Jon Winick, CEO firma penasihat bank Clark Street Capital, mengatakan ada alasan untuk khawatir mengenai real estate komersial, namun data dari laporan pendapatan bank tidak cocok dengan cerita hari kiamat.

“Sekarang, narasi apokaliptik bisa jadi sepenuhnya akurat,” kata Winick. “Tetapi Anda harus mengakui bahwa ada perbedaan antara fakta aktual di lapangan, apa yang dilihat bank sejauh ini mengenai aset bermasalah dan apa persepsi pasar.”

Namun, nuansa tersebut mungkin tidak banyak membantu bank, mengingat investor menilai semua bank yang banyak menggunakan CRE secara luas.

“Ketika berinvestasi di bank, dengan investor, sering kali mereka mengambil keputusan terlebih dahulu dan kemudian mengajukan pertanyaan,” kata Brandon King, analis di Truist Securities, dalam sebuah wawancara. “Anda bisa melihatnya dari reaksi harga saham.”

Bank dan perusahaan penghematan memiliki hampir $3 triliun utang real estat komersial di Amerika Serikat, menurut data Trepp yang dikutip oleh Federal Reserve Bank of St. Louis. Pinjaman bermasalah dan tagihan bersih telah meningkat sejak masa-masa lancar pada tahun 2021 dan 2022, namun masih berada pada kisaran, atau bahkan di bawah, tingkat sebelum pandemi di sebagian besar institusi. Tunggakan CRE masih meningkat, namun laju peningkatannya mulai melambat, berdasarkan data dari S&P Global Market Intelligence.

Namun, kekhawatiran baru terus mengguncang pasar. Dalam beberapa minggu terakhir, baik Bank OZK dan Axos Financial melihat harga saham mereka mengalami penurunan dalam satu hari hingga sekitar 15% menyusul laporan dari analis dan investor.

Pada bulan Mei, seorang analis Citigroup menurunkan dua kali peringkat OZK di Little Rock, Arkansas dari “beli” menjadi “jual” karena kekhawatiran mengenai dua pinjaman propertinya — yang melibatkan proyek konstruksi ilmu hayati seluas 1,7 juta kaki persegi di tepi laut San Diego dan properti serba guna di Atlanta. Dalam laporannya, analis Citi Benjamin Gerlinger menulis bahwa perubahan peringkat tersebut berakar pada kurangnya permintaan penyewa di pengembangan ilmu hayati dan ruang kantor seluas 300.000 kaki persegi di gedung Atlanta.

Menanggapi laporan Citi, Bank OZK mengeluarkan lebih banyak informasi mengenai pinjaman yang diajukan ke publik, termasuk rasio pinjaman terhadap nilai dan jumlah pendanaan sejauh ini. Bank juga menegaskan kembali kepercayaannya terhadap proyek dan mitra modalnya. Pengungkapan tambahan membantu menstabilkan harga saham bank dengan aset $36 miliar.

Namun, Citi menegaskan kembali peringkat jualnya, dan nilai OZK terus merosot, turun 23% dalam sebulan terakhir. Analis Piper Sandler menulis dalam sebuah catatan bahwa mereka mempertahankan posisi “overweight” mereka di OZK, menambahkan bahwa meskipun bank tersebut mungkin mencatat kerugian dalam portofolio CRE-nya, reaksi investor terhadap laporan Citi berlebihan.

Seminggu setelah Citi merilis laporannya tentang OZK, Hindenburg Research mengungkapkan posisi shortnya di Axos Financial, yang menurut perusahaan investasi tersebut, berdasarkan penelitiannya, “terkena kelas aset paling berisiko dengan standar penjaminan emisi yang lemah dan buku pinjaman yang penuh dengan banyak hal yang mencolok. masalah.”

Axos membalas dalam pengajuan publik, mengklaim bahwa laporan Hindenburg berisi “serangkaian ketidakakuratan dan sindiran yang mencakup informasi faktual yang salah, tidak lengkap dan menyesatkan” mengenai pinjamannya. Bank tersebut juga memberikan informasi tambahan untuk membantah asumsi yang dibuat dalam laporan Hindenburg, dan menulis bahwa struktur pinjamannya memberikan “perlindungan jaminan yang kuat bahkan dalam skenario pasar yang buruk.”

Harga saham Axos memulihkan sebagian dari nilainya yang hilang, namun masih turun lebih dari 16% dalam sebulan terakhir. Axos menolak berkomentar untuk cerita ini. OZK tidak membalas beberapa permintaan komentar.

Analisis terbaru yang dilakukan oleh St. Louis Fed menunjukkan adanya korelasi antara paparan CRE yang lebih tinggi dan return saham negatif di bank-bank AS.

Ketika regulator menjadi lebih fokus pada eksposur CRE bank, pemberi pinjaman dengan konsentrasi lebih tinggi di kelas aset telah mengalami penurunan penilaian, berdasarkan catatan terbaru dari analis Piper Sandler, Stephen Scouten. Dalam sebulan terakhir, bank yang nilai sahamnya paling menurun adalah bank dengan konsentrasi CRE tertinggi.

Investor yang cukup berani untuk mengambil risiko dengan membeli saham bank regional yang mengandung CRE dapat memiliki peluang keuntungan yang besar, mengingat kondisi pasar yang tepat, kata Scouten.

“Kami menemukan bagian penting dari upaya ini adalah kesadaran kami bahwa banyak dari bank-bank ini mengalami permasalahan yang sama, namun ada perbedaan dalam paparan masing-masing bank yang kemungkinan akan menghasilkan serangkaian hasil yang berbeda,” tulis Scouten. .

Scouten mencatat bahwa regulator tampaknya mendorong bank untuk tidak membiarkan portofolio CRE mereka melebihi lebih dari 300% modal berbasis risiko mereka. Di Axos, rasio CRE terhadap modal berbasis risiko adalah 238,8%, dan Bank OZK adalah 365,9%, menurut data terbaru Piper Sandler.

OZK dan Axos adalah contoh terbaru bank yang menghadapi gejolak saham akibat kekhawatiran CRE, namun kasus tersebut bukanlah kasus yang paling ekstrem. Awal tahun ini, harga saham New York Community Bancorp anjlok sekitar 80% setelah mengumumkan bahwa mereka bersiap menghadapi kerugian besar yang tidak terduga dalam portofolio real estatnya. (Permasalahan Komunitas New York lebih dari sekadar eksposur real estat komersial. Perusahaan juga mengungkapkan kekurangan dalam manajemen risiko dan penjaminan emisi, yang akhirnya meningkatkan investasi penyelamat sebesar $1 miliar untuk mengatasi ketakutan investor di musim semi.)

Di tengah kekhawatiran mengenai kualitas kredit CRE, Moody’s Investors Service juga mengumumkan awal bulan ini bahwa enam bank sedang dalam peninjauan untuk diturunkan peringkatnya. FNB Corp., First Merchants Corp., Fulton Financial, Old National Bancorp, Peapack-Gladstone Financial dan WaFD – seluruh bank regional dengan portofolio CRE utama – masuk dalam daftar lembaga kredit tersebut untuk dikaji lebih dalam.

Di Peapack-Gladstone di New Jersey, sepertiga dari total pinjaman bank melibatkan properti multikeluarga yang diatur sewanya, menurut Moody’s. Pinjaman semacam ini juga menjadi sumber kekhawatiran bagi Komunitas New York. Peapack-Gladstone tidak menanggapi permintaan komentar.

David Fanger, wakil presiden senior di Moody’s, mengatakan perusahaan pemeringkat mengevaluasi konsentrasi CRE bersama dengan metrik pendapatan lainnya untuk menilai kinerja kredit bank. Dia mengatakan pasar ekuitas lebih berbahaya.

“Ketika ada pengumuman publik mengenai real estat komersial, hal itu pasti dapat menggerakkan pasar ekuitas, baik adil atau tidak,” kata Fanger. “Faktanya adalah, bank tidak transparan. Pinjaman real estat komersial, khususnya, tidak transparan.”

Dinamika telepon yang terputus-putus antara apa yang dikatakan bank dan bagaimana pasar berperilaku bukanlah hal baru. Kekhawatiran mengenai dampak kerugian CRE terhadap bank telah ada selama bertahun-tahun, namun ketakutan tersebut terus meningkat, dan para ahli mengatakan bahwa semakin banyak institusi yang akan menghadapi kesulitan karena konsentrasi mereka di sektor ini.

Lebih banyak pengungkapan yang dilakukan bank, dan lebih banyak kesabaran dari investor, dapat memantapkan keadaan, kata Winick.

“Saya yakin badai akan datang. Hanya saja, kita tidak tahu seperti apa badai itu nantinya,” katanya. “Kesalahan yang dilakukan oleh (bank-bank) regional adalah dengan sepenuhnya menyangkal isu ini…. Anda dapat mengatakan bahwa para peramal nasib buruk itu melebih-lebihkan, namun Anda harus mengakui bahwa memang ada permasalahan-permasalahan yang ada.”

Polo Rocha berkontribusi pada cerita ini.