Bank-bank Federal Home Loan dapat — dan harus — berinvestasi lebih banyak dalam sektor perumahan

Perubahan sudah di depan mata bagi Federal Home Loan Bank System, sebuah badan usaha yang disponsori pemerintah, atau GSE, yang menawarkan pinjaman bersubsidi kepada para nasabahnya. bank anggota dan perusahaan asuransiBadan Keuangan Perumahan Federal, atau FHFA, memimpin upaya reformasi sistem pertama dalam beberapa dekade dan baru-baru ini meminta masyarakat untuk masukan pada misi dari Sistem Bank Pinjaman Rumah. Saya memimpin Koalisi untuk Reformasi Bank Pinjaman Perumahan Federalsebuah kelompok yang terdiri dari 14 organisasi advokasi nasional. Kami percaya bahwa sistem saat ini telah menjadi terlalu fokus pada memaksimalkan keuntungan. Reformasi bank Federal Home Loan yang sangat dibutuhkan dapat membantu sistem ini kembali mendapatkan tempatnya sebagai GSE yang kuat yang memacu pasokan perumahan, mendukung keterjangkauan dan mendorong investasi di komunitas kurang terlayani di seluruh negeri.

Itu Bank Pemberi Pinjaman Rumah adalah sistem yang terdiri dari 11 bank regional yang melayani 6.500 anggota, termasuk bank komersial, perusahaan asuransi, koperasi kredit, bank komunitas, dan sejumlah kecil lembaga keuangan pembangunan masyarakat, atau CDFI. Sebagai “bank untuk bankir,” bank Home Loan menawarkan pinjaman dengan suku bunga di bawah pasar, yang dikenal sebagai “uang muka,” kepada para anggotanya, sebagai ganti agunan seperti hipotek dan sekuritas yang didukung hipotek komersial dan perumahan. Kembali pada tahun 1932, sistem ini memacu pemberi pinjaman hipotek untuk membuat hipotek yang didanai oleh uang muka ini.

Sejak saat itu, asal usul dan pendanaan hipotek telah berubah total, tetapi Sistem Bank Pinjaman Rumah masih terjebak dalam model bisnisnya yang telah berusia 92 tahun. investigasi Bloomberg 2023 menemukan bahwa 42% dari anggota bank tidak pernah mengajukan satu pun hipotek selama lima tahun terakhir. Meningkatnya sekuritisasi juga secara radikal mengubah kebutuhan likuiditas yang mengilhami model bank Pinjaman Rumah yang asli. Sekitar 65% dari utang hipotek di Amerika Serikat saat ini disekuritisasi menjadi sekuritas yang didukung hipotek. Porsi hipotek yang disimpan dalam portofolio semakin berkurang.

Sebagai GSE, Sistem Bank Pinjaman Rumah menikmati subsidi publik yang signifikan: sekitar $7,3 miliar pada tahun 2024 menurut Kantor Anggaran Kongres. Sebagian besar subsidi ini berasal dari cara status GSE sistem tersebut menurunkan biaya pinjaman. Status GSE memberikan “jaminan federal tersirat” atas utang Federal Home Loan Banks: persepsi bahwa pemerintah federal tidak akan pernah membiarkan mereka bangkrut. Subsidi pemerintah ini tidak muncul sebagai alokasi kongres tetapi bergantung pada jaminan tersirat dari pembayar pajak, termasuk biaya tinggi dana talangan publik jika bank Home Loan bangkrut.

Saat ini, masyarakat hanya mendapatkan sedikit dari subsidi publik senilai $7,3 miliar. Pada tahun 2023, pendanaan Program Perumahan Terjangkau (AHP) yang bersifat wajib dan sukarela digabungkan menjadi $390 juta untuk pengeluaran perumahan terjangkau, sementara Sistem ini menghabiskan lebih dari delapan kali lipat pada tahun itu dengan membayar dividen sebesar $3,4 miliar kepada anggotanya. Selama krisis perumahan parah yang kita alami, bank-bank Federal Home Loan tetap puas melakukan hal yang sangat minimum.

Koalisi mengusulkan beberapa langkah untuk membentuk Sistem Bank Pinjaman Rumah Federal yang kuat dan berfokus pada perumahan. FHFA harus menjelaskan misi bank sebagai penyedia likuiditas untuk perumahan yang adil dan terjangkau serta pembangunan masyarakat, bukan sekadar mensubsidi likuiditas untuk lembaga keuangan. Misi ini harus mengecualikan kegiatan seperti pencairan dividen atau investasi di pasar sekuritas berbasis hipotek yang sangat likuid, yang tidak secara langsung mendukung perumahan.

FHFA juga harus menyempurnakan apa yang dianggapnya sebagai pendukung misi, dengan memberi penekanan lebih besar pada investasi yang membantu keluarga berpenghasilan rendah, daerah pedesaan, komunitas penduduk asli Amerika, dan komunitas kulit berwarna, serta secara konsisten menilai seberapa baik bank Home Loan memenuhi kriteria ini. Sejak 2008, mereka telah mengumpulkan laba yang signifikan, yang sebagian besar telah disalurkan ke dividen dan pendapatan yang disimpan —sistem saat ini memiliki $23 miliar di atas standar modal yang disyaratkan FHFA. Hal ini menunjukkan bahwa bank-bank Home Loan memiliki kapasitas yang cukup untuk mendanai inisiatif perumahan yang lebih terjangkau jika mereka ingin melakukannya.

Koalisi mengusulkan penggunaan kelebihan modal ini untuk tujuan yang sejalan dengan misi, seperti program peningkatan kredit untuk memudahkan akses CDFI ke pinjaman yang terjangkau dengan mengimbangi risiko yang terkait dengan jenis agunan unik dan skala kecil mereka. Selain itu, modal ini dapat mendukung dana pinjaman di setiap bank regional untuk memfasilitasi pinjaman yang adil, seperti hipotek bernilai kecil dan program kredit tujuan khusus.

Akses ke pinjaman bank Home Loan bagi anggota yang lebih besar harus bergantung pada kontribusi mereka terhadap misi perumahan bank, dengan persyaratan baru bahwa anggota ini mempertahankan setidaknya 10% aset mereka di perumahan hunian setiap tahun. FHFA dapat memanfaatkan peringkat Community Reinvestment Act, atau CRA, untuk bank komersial dan menetapkan ekspektasi bagi perusahaan asuransi untuk mengalokasikan sebagian investasi mereka untuk inisiatif ekuitas sosial. Anggota yang lebih kecil seperti CDFI dan bank komunitas, yang sudah selaras dengan tujuan ini, seharusnya diberi penghargaan, bukan hukuman.

Kita juga perlu Kongres untuk bertindak. Kongres harus menyelaraskan kompensasi eksekutif bank Home Loan dan tata kelola dewan dengan kemajuan misi, bukan memaksimalkan laba. Yang paling mendesak, Kongres perlu meningkatkan kontribusi wajib untuk Program Perumahan Terjangkau dari 10% menjadi setidaknya 30% dari pendapatan tahunan bersih. Peningkatan tersebut akan mengalokasikan tambahan $1,4 miliar untuk perumahan pada tahun 2024.

Penyewa, pemilik rumah, dan mereka yang tidak memiliki rumah tidak sabar untuk mengatasi tekanan kenaikan biaya perumahan dan terbatasnya pasokan. Kita tidak mampu menanggung GSE senilai triliun dolar yang tidak diurus.