Suku bunga hipotek turun meski Fed bersikap keras

Para pendukung perumahan dan kelompok real estate menghabiskan waktu berbulan-bulan menyatakan bahwa Federal Reserve harus menurunkan suku bunga untuk meredakan masalah perumahan di negara tersebuttetapi tampaknya keringanan telah tiba bahkan tanpa penurunan suku bunga.

Suku bunga hipotek telah menurun selama berbulan-bulan dan baru-baru ini mencapai level terendah dalam lebih dari setahun, meskipun Fed tetap mempertahankan suku bunga acuannya tidak berubah sejak Juli lalu.

Para bankir dan pemberi pinjaman lainnya mengaitkan tren ini dengan penurunan imbal hasil obligasi Treasury 10 tahun, yang sangat erat kaitannya dengan suku bunga hipotek. Tren penurunan ini didorong oleh meningkatnya pengangguran dan prospek inflasi yang lebih cerah, yang selanjutnya didukung hari ini oleh laporan indeks harga konsumen, atau CPI, yang lebih baik dari perkiraan dari Biro Statistik Tenaga Kerja AS — pertumbuhan harga keseluruhan dalam indeks adalah 2,9%, tepat di bawah tingkat yang diperkirakan sebesar 3%.

Christopher Maher, CEO OceanFirst Bank yang berkantor pusat di Toms River, New Jersey, mengatakan bahwa meskipun tindakan Fed berdampak pada suku bunga jangka pendek, pengaruhnya terhadap imbal hasil jangka panjang — baik obligasi pemerintah maupun hipotek perumahan — tidak terlalu langsung. Karena itu, katanya, perkembangan ekonomi yang lebih luas akan lebih penting bagi pemberi pinjaman daripada setiap langkah yang diambil bank sentral dalam beberapa bulan mendatang.

“Ini bukan tentang pertemuan atau keputusan pada bulan September. Ini tentang bagaimana perasaan orang-orang secara struktural,” kata Maher. “Seberapa dekat kita dengan soft landing?”

Meskipun ada seruan berulang kali agar suku bunga diturunkan oleh pelaku industri perumahan dan permukiman, Para pejabat Fed menegaskan bahwa obat terbaik yang dapat mereka tawarkan adalah terus berfokus pada pengendalian inflasi..

“Situasi perumahan adalah situasi yang rumit, dan Anda dapat melihat bahwa di situlah suku bunga benar-benar memberikan dampak yang signifikan,” kata Ketua Fed Jerome Powell dalam konferensi persnya di bulan Juni. “Pada akhirnya, hal terbaik yang dapat kita lakukan untuk pasar perumahan adalah menurunkan inflasi sehingga kita dapat menurunkan suku bunga, sehingga pasar perumahan dapat terus kembali normal.”

Sejauh ini, visi Powell tampaknya mulai membuahkan hasil. Hingga minggu lalu, rata-rata suku bunga hipotek tetap 30 tahun adalah 6,47%, menurut Freddie Mac, turun hampir setengah poin persentase dari tahun lalu dan merupakan rata-rata mingguan terendah yang pernah tercatat sejak Mei 2023. Dan meskipun biaya pinjaman telah turun tajam sejak Juli, trennya telah menurun selama tiga bulan terakhir.

Tingkat inflasi saat ini jauh lebih tinggi dari tingkat inflasi terendah yang pernah tercatat selama pandemi COVID-19 dan karena itu belum mampu memutus apa yang disebut efek lock-in — di mana persediaan rumah yang dijual berkurang karena pemiliknya tidak mau melepaskan suku bunga hipotek yang sangat rendah — tetapi penurunan 1,3% dari level puncak musim gugur lalu sudah cukup untuk mendorong pembeli baru untuk melakukan pembiayaan ulang.

“Ada orang-orang yang menutup usaha empat atau lima bulan lalu yang mungkin ingin menurunkan suku bunga mereka hampir 1%, jadi bagi para peminjam tersebut, ini menarik,” kata Bill Banfield, kepala bagian bisnis Rocket Mortgage. “Jika saya melihat suku bunga konvensional 30 tahun dari musim panas tahun 2023 hingga musim panas tahun 2024, ada kemungkinan sebagian besar peminjam tersebut akan menganggapnya menarik, dan bagi sebagian lainnya mungkin suku bunganya lebih rendah satu poin.”

Indeks Refinancing terbaru dari Mortgage Bankers Association, yang dirilis pada hari Rabu, naik 118% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Mike Fratantoni, wakil presiden senior dan kepala ekonom untuk MBA, mengatakan bahwa ia memperkirakan tren ini akan terus berlanjut hingga akhir tahun ini dan akhirnya menyebar ke pasar pembelian rumah dengan cara yang lebih berarti.

“Seiring berjalannya waktu, penurunan suku bunga dan fakta bahwa kita melihat beberapa inventaris tambahan, baik dari rumah yang sudah ada maupun dari sisi rumah baru, akan menghadirkan lebih banyak peluang bagi pembeli,” kata Fratantoni, seraya mencatat bahwa ia memperkirakan total volume penyaluran hipotek tahun ini akan naik 8% dari titik terendah tahun 2023, diikuti oleh lonjakan yang lebih signifikan sebesar 15% tahun depan, dengan asumsi bahwa Fed akhirnya mulai menurunkan suku bunga kebijakannya.

Meskipun persentase penyaluran hipotek nasional di perbankan terus menurun dalam beberapa tahun terakhir, banyak yang akan memperoleh keuntungan dari peningkatan aktivitas ini, kata Maher, seraya menambahkan bahwa peningkatan di sektor ini dapat melengkapi peningkatan profitabilitas di sektor lain dalam industri ini.

“Kecepatan dalam bisnis hipotek membantu banyak bank memperoleh pendapatan dari penjualan,” kata Maher. “Kami telah melihat tingkat unit yang sangat rendah yang dilakukan baik dalam pinjaman konsumen maupun pinjaman komersial di industri ini, jadi kami dapat melihat kembali dan mengatakan bahwa kuartal kedua atau ketiga tahun ini adalah titik balik yang sebenarnya.”

Meskipun gambaran inflasi secara keseluruhan lebih baik, biaya perumahan tetap tinggi dalam indeks harga utama. Laporan CPI hari Rabu menunjukkan biaya tempat tinggal meningkat sebesar 0,4% antara bulan Juni dan Juli dan naik 5,1% pada tahun ini, kedua setelah layanan transportasi sebesar 8,8%. Pejabat Fed mengatakan ini adalah hasil dari data yang tertinggal dan cara pengukuran biaya perumahan.

Bagaimana tepatnya penurunan suku bunga akan berdampak pada gambaran keterjangkauan secara keseluruhan masih harus dilihat. Sementara pembiayaan ulang dari suku bunga siklus tinggi memberikan peluang bagi beberapa pemilik rumah untuk mengurangi tagihan perumahan bulanan mereka dan pasokan rumah yang lebih besar dapat mengurangi beberapa tekanan harga, penurunan suku bunga yang signifikan dapat menciptakan lonjakan permintaan. Mengingat kurangnya pasokan perumahan nasional, nilai rumah dapat meningkat, sehingga mengurangi manfaat bagi konsumen dari biaya pembiayaan yang lebih rendah.

“Jika Anda bisa mendapatkan suku bunga hipotek 30 tahun di bawah 6%, Anda pasti akan melihat peningkatan besar pada sisi permintaan,” kata Banfield. “Yang belum terlihat adalah berapa banyak penjual yang ingin menjual rumah mereka, dan itu hanyalah persamaan penawaran dan permintaan. Saya rasa tidak ada di antara kita yang tahu persis bagaimana hal itu akan terjadi.