Aturan pinjaman PACE akhirnya dikeluarkan oleh CFPB

Biro Perlindungan Keuangan Konsumen telah mengeluarkan peraturan yang mewajibkan perlindungan Truth in Lending Act, termasuk kemampuan membayar kembali, untuk pinjaman Energi Bersih yang Dinilai Properti.

Aturan tersebut mulai berlaku pada 1 Maret 2026.

Asosiasi Bankir Hipotek dan Pusat Hukum Konsumen Nasional memimpin koalisi kelompok industri dan konsumen yang memuji CFPB karena akhirnya mengeluarkan aturan ini.

Hal ini diwajibkan sebagai bagian dari Undang-Undang Pertumbuhan Ekonomi, Bantuan Peraturan, dan Perlindungan Konsumen, yang mengubah Undang-Undang Dodd-Frank dan ditandatangani oleh Pres. Trump pada tahun 2018. CFPB memulai upaya pembuatan peraturan untuk memberlakukan ketentuan PACE tahun berikutnya, yaitu kemudian diluncurkan kembali pada tahun 2023.

“Aturan terakhir CFPB adalah langkah signifikan untuk melindungi konsumen dan mengurangi tunggakan hipotek dengan memastikan bahwa konsumen mendapat informasi tentang kewajiban yang mereka ikuti ketika mengambil pinjaman PACE dan bahwa mereka memiliki kemampuan untuk membayar kembali pinjaman tersebut,” kata pernyataan bersama itu.

Pada tahun 2017, upaya bipartisan untuk menerapkan TILA pada pinjaman ini diperkenalkan oleh dua perwakilan DPR dari California, Brad Sherman, Demokrat, dan Ed Royce, Republik.

Pada tahun yang sama, Senator Tom Cotton, R-Ark., Marco Rubio, R-Fla., dan John Boozman, R-Ark., memperkenalkan RUU di majelis itu.

Juga pada tahun 2017, seorang hakim federal memutuskan pinjaman PACE bukan transaksi kredit konsumen dan karenanya tidak tunduk pada TILA atau Undang-Undang Perlindungan Ekuitas Pemilik Rumah. Hal ini berubah setelah reformasi Dodd-Frank menjadi undang-undang.

Masalah yang mengganggu industri hipotek adalah bahwa pinjaman PACE dianggap sebagai hak gadai yang lebih tinggi dibandingkan hipotek pertama. CFPB mengatakan penelitiannya menemukan bahwa para peminjam ini lebih mungkin tertinggal dalam mendapatkan hipotek pertama mereka dibandingkan mereka yang membiayai perbaikannya dengan menggunakan produk lain.

Hak gadai superior tersebut masih berlaku dan perlu direvisi, kata pernyataan bersama tersebut.

“Namun, kami mencatat bahwa peraturan tersebut tidak mengubah fakta bahwa pinjaman PACE diberikan sebagai ‘prioritas hak gadai super’ melalui proses penilaian pajak, yang merugikan pasar perumahan dan peminjam yang mungkin tidak dapat membiayai kembali atau mengembalikan investasi mereka pada saat penjualan karena status prioritas kewajiban PACE,” lanjut pernyataan itu. “Kami akan terus bekerja sama untuk mengatasi tantangan-tantangan tersebut serta tantangan apa pun yang mungkin timbul selama penerapan aturan ini di negara-negara dengan program PACE.”

Selain MBA dan NCLC, peserta lain dalam pernyataan tersebut adalah California Mortgage Bankers Association, Housing Policy Council, Jacksonville Area Legal Aid, Mortgage Bankers Association of Missouri, Mortgage Bankers Association of Florida dan Public Counsel of California.

“Aturan hari ini menghentikan perusahaan dan tenaga penjualan yang tidak bermoral memikat pemilik rumah untuk memberikan pinjaman yang tidak terjangkau berdasarkan janji palsu mengenai penghematan energi,” kata Direktur CFPB Rohit Chopra dalam siaran persnya. “Pemilik rumah berhak mengetahui berapa banyak yang mereka bayarkan ketika mereka mempertaruhkan rumah dan masa depan keuangan mereka.”

Aturan baru ini juga merupakan tindak lanjut dari nasihat CFPB yang dikeluarkan pada bulan Agustus tentang pembiayaan panel surya. Pinjaman PACE dapat digunakan untuk tujuan ini.

Center for Responsible Lending mengeluarkan pernyataannya sendiri untuk mendukung aturan baru tersebut.

“Pemberi pinjaman telah mengeksploitasi pinjaman ini dengan menyetujuinya hanya berdasarkan ekuitas rumah peminjam dan bukan kemampuan mereka untuk membayar kembali, sehingga banyak pemilik rumah yang rentan berada dalam siklus utang dan peningkatan risiko penyitaan,” kata Anneliese Lederer, penasihat kebijakan senior untuk the CRL.

“Peraturan ini khususnya akan melindungi pemilik rumah berpenghasilan rendah dan komunitas kulit berwarna dari praktik pinjaman predator yang tidak berkelanjutan dan memperkuat kesetaraan di pasar energi ramah lingkungan.”

Dalam siaran persnya, CFPB mencatat bahwa sebagian besar peminjam PACE berhak mendapatkan bentuk pembiayaan lain yang lebih murah.

Selain itu, pinjaman PACE meningkatkan pajak properti peminjam sebesar 88%, atau sekitar $2.700 per tahun, klaim CFPB.

Namun PACENation, sebuah asosiasi keanggotaan yang mengadvokasi bentuk pendanaan ini, mengatakan pihaknya memiliki “keprihatinan serius” mengenai tindakan CFPB.

“Keputusan ini salah mengkarakterisasi pembiayaan PACE dan mengabaikan mempertimbangkan ‘sifat unik PACE’ sebagaimana disyaratkan oleh undang-undang (2018),” kata pernyataan tersebut.

Selain itu, CFPB tidak memperhitungkan beberapa perkembangan positif sejak berlakunya undang-undang tersebut, termasuk perkembangan yang menunjukkan bahwa PACE memberikan manfaat positif bagi pemilik rumah. Keluhan konsumen di California mengenai PACE berada pada “tingkat rendah yang signifikan secara statistik,” kata kelompok itu.

Pernyataan tersebut juga tidak memperhitungkan perlindungan konsumen yang disahkan oleh badan legislatif Florida pada bulan Juli, lanjut pernyataan PACENation.