Apa yang terjadi pada hipotek saat rumah dihancurkan?

Kebakaran hutan baru -baru ini di Los Angeles menghancurkan lebih dari 16.000 struktur, termasuk ribuan tempat tinggal. Selain tragedi pribadi kehilangan rumah, krisis menimbulkan pertanyaan keuangan yang sulit: Apa yang terjadi pada hipotek ketika rumah itu hilang?

Untuk peminjam, satu bagian dari jawabannya sederhana: kehilangan rumah tidak berarti mereka tidak lagi harus membayarnya.

“Sayangnya, mereka masih memiliki hipotek,” Seth Sprague, direktur layanan konsultasi perbankan hipotek di Richey May, sebuah perusahaan akuntansi dan penasihat di Englewood, Colorado, mengatakan kepada bankir Amerika. “Peminjam telah mendaftar untuk hutang, dan mereka harus melunasinya.”

Di luar itu, ceritanya rumit untuk peminjam dan bank. Bagi pemberi pinjaman, penghancuran rumah berarti sebagian besar jaminan untuk pinjaman hilang, dan asuransi tiba -tiba memainkan peran yang jauh lebih penting. Untuk peminjam, kesabaran dan sumber daya lainnya mungkin tersedia, tetapi hanya jika mereka berkomunikasi dengan bank atau penyedia hipotek mereka.

“Hal pertama yang harus dilakukan oleh peminjam adalah menghubungi penyedia layanan mereka,” kata Sprague. “Hasil buruk yang biasanya Anda dengar adalah saat Anda tidak memiliki peminjam yang bekerja dengan penyedia hipotek dalam konser.”

Apa yang terjadi pada hipotek tanpa rumah adalah terserah siapa pun yang memiliki hutang. Dalam beberapa kasus, itulah bank yang awalnya meminjamkan uang, tetapi lebih sering itu adalah penyedia hipotek non-bank yang membeli hipotek setelah ditutup. Pada tahun 2022, perusahaan non-bank memiliki hak servis atas 54% saldo hipotek, menurut Departemen Keuangan.

Baik bank atau penyedia layanan biasanya akan mengikuti pedoman Fannie Mae atau Freddie Macperusahaan yang disponsori pemerintah yang menjamin sebagian besar hipotek Amerika.

“Ketika Anda mulai berbicara tentang Fannie dan Freddie … itu menjadi sangat preskriptif,” kata Sprague. “Ada air terjun mitigasi kerugian. Kamu akan mengikuti apa yang dikatakan oleh para investor-slash-slash-uarkaror.”

Baik Fannie dan Freddie memiliki kebijakan lama untuk bagaimana memberi pemilik rumah ketika kemalangan menyerang. Dalam kebanyakan kasus, resepnya adalah beberapa bentuk kesabaran, menunda atau memodifikasi pembayaran hipotek.

Setelah kebakaran di LA, Fannie Mae diulangi Kebijakan kesabaran bencana di situs webnya. Pemilik rumah yang terkena dampak, katanya, “sering memenuhi syarat untuk mengurangi atau menangguhkan pembayaran hipotek mereka hingga 12 bulan,” di mana biaya keterlambatan dan proses penyitaan ditangguhkan.

“Kebijakan kami tersedia untuk setiap bencana di mana Freddie Mac adalah investor dengan pinjaman,” Ben Gottheim, wakil presiden kebijakan servis di Freddie Mac, mengatakan kepada bankir Amerika. “Mitigasi kerugian tersedia untuk siapa saja karena alasan apa pun mereka mengalami kesulitan, apakah rumah mereka dihancurkan, apakah mereka kehilangan pekerjaan, dll.”

Bank menawarkan bantuan

Secara terpisah, bank individu dan pejabat setempat telah berkolaborasi untuk membantu pasang orang California yang kehilangan rumah mereka. Pada bulan Januari, Gubernur Gavin Newsom mengatakan lima bank – Bank of America, Citi, JPMorgan Chase, US Bank dan Wells Fargo – telah setuju untuk menyediakan setidaknya 90 hari kesabaran dan 60 hari perlindungan dari penggusuran atau penyitaan. Akhirnya daftar ini tumbuh untuk memasukkan 270 bank, serikat kredit dan pemberi pinjaman lainnya.

“Setelah begitu banyak trauma, kami berharap kesepakatan ini akan memberikan ribuan orang yang selamat dari kelegaan,” kata Newsom dalam a penyataan. “Perlindungan keuangan ini akan memungkinkan penduduk untuk berkonsentrasi untuk menjaga kebutuhan langsung mereka daripada khawatir tentang membayar tagihan hipotek mereka.”

Kemudian Newsom melangkah lebih jauh: pada hari Rabu, dia diajukan Program bantuan hipotek $ 125 juta untuk korban kebakaran, yang akan didanai oleh Badan Keuangan Perumahan California. Program ini akan mencakup $ 100 juta dalam bantuan hipotek langsung dan $ 25 juta untuk konseling tentang cara mengakses bantuan bencana federal.

Beberapa bank telah mengembangkan program bantuan mereka sendiri. Tepi Barat Timur, yang memiliki lusinan cabang di daerah LA, menawarkan kebijakan yang oleh CEO Dominic Ng menyebut “Lewati gaji”: pemilik rumah yang terkena dampak kebakaran dapat melewatkan pembayaran hipotek dan membayarnya hingga setahun kemudian – tanpa bunga yang timbul Atau melukai skor kredit mereka.

“Seluruh idenya adalah bahwa selama kebakaran, mereka perlu fokus pada semua hal lain,” kata Ng kepada American Banker. “Mereka perlu memastikan bahwa keluarga mereka aman. … Mereka seharusnya tidak membuang -buang waktu untuk berurusan dengan Tepi Barat Timur.”

Tetapi untuk memanfaatkan kebijakan seperti itu, peminjam pertama -tama harus memberi tahu bank atau hipotek mereka tahu mereka membutuhkan bantuan.

“Hal terburuk yang terjadi adalah Anda mendapatkan peminjam yang tidak terlibat dengan penyedia layanan mereka, dan karena itu penyedia layanan menjadi sangat terbatas tentang apa yang mereka resepkan,” kata Sprague. “Semakin awal Anda berinteraksi dengan penyedia layanan, semakin banyak opsi yang ada di air terjun mereka.”

Asuransi adalah kuncinya

Setelah rumah hilang, begitu juga banyak jaminan untuk hipotek. Tetapi bank masih memiliki pengaruh, selama pemilik rumah diasuransikan dengan benar. Itu karena untuk menguangkan pembayaran asuransi, biasanya pemilik rumah dan penyedia hipotek perlu menandatangani cek.

“Uang itu tidak langsung ke peminjam,” kata Sprague. “Petugas itu juga harus menandatangani di atasnya.”

Untuk alasan itu, asuransi rumah yang memadai sangat penting bagi peminjam dan penyedia layanan. Pemilik rumah membutuhkan asuransi untuk menutupi biaya membangun kembali rumah mereka atau membeli yang baru. Bank atau penyedia layanan, sementara itu, perlu menutupi nilai hipotek jika tiba -tiba hilang dari portofolio mereka.

“Jika tidak ada asuransi di tempat, dan itu adalah pinjaman portofolio, Anda mengambil kerugian,” kata Sprague. “Jika, pada akhirnya, kamu tidak tahu siapa yang ada di kait, itu adalah penyedia layanan.”

Di sini sekali lagi, pedoman Fannie dan Freddie ikut bermain. Untuk menerima dukungan agensi, pemberi pinjaman dan penyedia layanan harus memastikan properti diasuransikan secara menyeluruh. Biasanya, itu berarti mengharuskan pemilik rumah untuk mendaftar untuk kebijakan HO-3, yang mencakup semua bencana kecuali yang dikecualikan secara eksplisit.

“Panduan kami menguraikan polis asuransi properti kami termasuk persyaratan asuransi properti umum, jenis asuransi properti minimum dan jumlah, asuransi banjir, asuransi pertanggungjawaban untuk proyek kondominium dan co-op dan banyak lagi,” kata Maeghan Gale, Freddie Mac Direktur Famili Tunggal Asuransi Polis Asuransi . “Persyaratan asuransi minimum ini membantu memastikan peminjam cukup ditanggung dan memiliki sumber daya untuk memperbaiki atau membangun kembali rumah mereka yang rusak akibat bencana.”

Pemilik rumah juga dapat memilih untuk tidak membangun kembali, atau pindah ke tempat lain, menggunakan uang asuransi untuk melunasi sisa hipotek di rumah sebelumnya. Keputusan ini diserahkan kepada pemilik rumah. Tetapi di bawah kebijakan Freddie Mac, jumlah asuransi yang diperlukan hanya didasarkan pada satu perhitungan: berapa banyak yang diperlukan untuk membangun kembali struktur.

“Pada akhirnya, ini tentang pemilik rumah yang bisa pulih dalam menghadapi bencana – bisa memperbaiki atau mengganti rumah mereka,” kata Gale. “Ini benar -benar mendorong misi kami seputar kepemilikan rumah yang berkelanjutan.”