Kasus untuk mengkonsolidasikan bank pinjaman rumah kuat

Jauh sebelum apa yang disebut Departemen Efisiensi Pemerintah turun ke Pemerintah Federal dengan mandat efisiensi yang diklaim, Badan Keuangan Perumahan Federal yang relatif tidak dikenal, atau FHFA, mengumumkan sedang mengejar “langkah-langkah inovatif dan bijaksana untuk meningkatkan dan meningkatkan Sistem Bank Pinjaman Rumah Federal“Dalam laporan Agustus 2022, sistem FHLB di 100: fokus pada masa depan, agensi menyatakan tujuan untuk meningkatkan” efisiensi operasional “sistem.

Mengutip biaya operasi yang lebih rendah dari penggabungan Bank Seattle dan Des Moines pada tahun 2015, FHFA mengklaim wewenang untuk “mengkonsolidasikan dan mengatur ulang” 11 distrik bank pinjaman rumah, asalkan ada delapan bank yang tersisa. Undang -undang yang menciptakan FHFA (Undang -Undang Pemulihan Perumahan dan Ekonomi tahun 1988) menagih direkturnya dengan pengawasan keselamatan dan kesehatan, tetapi juga menyatakan FHFA harus memastikan bank “menumbuhkan cairan, efisien, kompetitif, dan pasar keuangan perumahan nasional yang tangguh.” Tidak ada regulator keuangan federal lainnya yang memiliki “mandat ganda” seperti itu. Di “masa lalu,” yang berarti pra-donald Trump, akademisi akan menyatakan bahwa “teori pilihan publik” dapat mencegah pencapaian tujuan FHFA.

Teori ini berpendapat bahwa lembaga -lembaga pemerintah yang ditugasi beroperasi dalam “kepentingan publik” sebaliknya mungkin mengejar keputusan yang mereduksi keuntungan mereka sendiri. Misalnya, agensi mungkin berusaha untuk melestarikan otoritas merekadan terutama anggaran mereka, ketika mempertimbangkan peraturan baru atau perubahan kelembagaan. Tetapi kepemimpinan baru FHFA, sutradara William Pulte, mengisyaratkan bahwa ada permainan baru di kota.

Ketika datang ke Bank pinjaman rumah federalSumber pendapatan utama FHFA adalah “penilaian” di bank untuk menutupi biaya pengawasan. FHFA melaporkan ini memperhitungkan 14 faktor yang ditunjuk untuk menentukan “jumlah yang cukup untuk mempertahankan dana modal kerja dan menyediakan pembayaran biaya dan pengeluaran FHFA.” Jika jumlah bank pinjaman rumah federal menyusut, anggaran FHFA harus mengikuti, karena kategori pengeluaran utama adalah biaya periksa bank setiap tahun. Menurut Kantor Keuangan, atau dari, agen pendanaan untuk bank pinjaman rumah federal, FHFA menilai 11 bank pinjaman rumah $ 102 juta selama tahun fiskal 2023, atau rata -rata $ 9,3 juta per bank. Sebagai perkiraan kasar, jika FHFA akan mengatur kembali sistem menjadi delapan bank, pendapatan anggarannya akan menurun hampir $ 30 juta atau sekitar 30%. Konsolidasi bank pinjaman rumah federal akan berarti peningkatan ukuran aset rata -rata FHLB, tetapi biaya memeriksa bank tidak boleh bergantung pada ukurannya.

FHFA mungkin mempertahankannya membutuhkan sumber pendapatan baru untuk mempertahankan efisiensinya saat beroperasi dalam sistem yang lebih kecil. Tetapi anggaran FHFA sudah relatif besar dibandingkan dengan sesama regulator. Selama periode 2023 yang sama, Kantor Pengawas Keuangan Mata Uang menilai 1.062 entitas yang mengatur total $ 1,12 miliar untuk menutupi menu kategori pengeluaran yang lebih besar daripada FHFA. Ini berjumlah sekitar $ 1,05 juta per entitas, menunjukkan biaya mengawasi dan mengatur bank pinjaman rumah muncul sembilan kali lebih besar daripada yang untuk bank nasional. Tetapi OCC memiliki banyak kantor, dibandingkan dengan satu untuk FHFA, dan lembaga -lembaga yang diteliti OCC biasanya memiliki neraca yang lebih kompleks (dan berisiko) daripada yang dari 11 bank pinjaman rumah. Mungkin anggaran yang cukup besar FHFA diperhitungkan oleh pelaksanaan bagian kedua dari mandat ganda, tetapi tidak ada bukti untuk mendukung prospek semacam itu. Interpretasi alternatif adalah bahwa FHFA itu sendiri adalah lembaga yang tidak efisien dan mungkin kandidat untuk konsolidasi.

Konsisten dengan teori pilihan publik, pihak -pihak yang terkena dampak akan melobi terhadap proposal untuk mengecilkan jumlah bank pinjaman rumah. Oposisi utama akan datang dari bank sendiri. Laporan bahwa total kompensasi CEO di seluruh bank rata -rata $ 2,9 juta pada tahun 2023. Ukuran staf relatif kecil, tetapi tingkat kompensasi tinggi. Kompensasi total karyawan rata -rata berkisar antara $ 125.000 hingga $ 313.000 pada tahun 2023, menurut sumber yang sama. Kompensasi untuk semua direktur bank pinjaman rumah, menurut FHFA, adalah $ 23,8 juta, atau sekitar $ 2,2 juta per bank, rata -rata. Dengan demikian, tidak ada bank individu yang akan “menjadi sukarelawan” untuk direorganisasi karena keberadaan. (Penafian: Saya menerima kompensasi selama beberapa tahun sebagai direktur bank pinjaman rumah.)

Tetapi bagaimana anggota sistem bank pinjaman rumah, jaringan lembaga koperasi, melihat proposal seperti itu? Kontribusi modal anggota menanggung kegiatan bank, dan seperti semua koperasi, mereka menerima dividen berkala atas investasi mereka. Dewan Bank Pinjaman Rumah Federal, yang menggambarkan dirinya sebagai “suara publik” sistem dan memelihara staf Washington, mungkin akan mendesak anggota sistem (yang merupakan bank komersial, lembaga penghematan, serikat kredit, perusahaan asuransi dan lembaga keuangan pengembangan masyarakat) untuk menentang konsolidasi bank.

Argumen utama adalah bahwa anggota membutuhkan “representasi regional,” sebagaimana tercermin dalam struktur geografis sistem saat ini. Tetapi sebagian besar transaksi bisnis antara bank pinjaman rumah dan anggotanya dilakukan secara online atau melalui telepon dan lokasi sebagian besar tidak relevan dengan lembaga anggota yang perwakilan. Pentingnya kenyamanan dan hubungan pelanggan, yang merupakan faktor keputusan terpenting dalam merger di antara anggota, tidak memainkan peran penting dalam pengaturan bank pinjaman rumah federal. Berdasarkan data FHFA sendiri, nilai penghematan saat ini kepada anggota dari menggabungkan tiga bank akan melebihi $ 1 miliar.

Baik teori ekonomi dan bukti mendukung pandangan FHFA bahwa konsolidasi bank pinjaman rumah akan meningkatkan efisiensi. Bank -bank yang masih hidup akan lebih menguntungkan daripada yang seharusnya, hal -hal lain sama. Yang penting, ini akan menghasilkan kontribusi yang lebih tinggi ke dalam program perumahan yang terjangkau yang dioperasikan oleh bank, yang dihitung sebagai persentase dari laba bersih masing -masing bank. Meningkatkan dukungan untuk perumahan yang terjangkau adalah tujuan FHFA yang dinyatakan.

Kasus untuk konsolidasi dalam sistem kuat. Melakukan hal itu adalah kepentingan anggota, karena mereka akan membayar penilaian yang lebih kecil dan menerima dividen yang lebih tinggi. Tujuan FHFA untuk meningkatkan efisiensi dan memberikan lebih banyak dukungan untuk perumahan yang terjangkau akan tercapai. Berdasarkan bukti dari Washington dalam rezim Trump, “teori pilihan publik” harus mati, dengan implikasi yang jelas untuk mengkonsolidasikan bank pinjaman rumah. Jika tidak, kita akan belajar banyak tentang siapa dan apa yang mendorong kebijakan publik.