La Fires Memperbaiki Risiko Iklim untuk Industri Hipotek

Veronica Jones membeli rumahnya di Altadena, California, pada tahun 1965. Dalam enam dekade sejak itu, bloknya telah melihat banyak perubahan. Tetapi hanya api Eaton yang menghancurkan awal tahun ini yang berhasil mengosongkannya.

“Kami memiliki 11 rumah di blok kami,” kata Jones kepada American Banker. “Aku menghitung kemarin. Tiga keluarga telah kembali.”

Satu demi satu, Jones menggambarkan tetangga yang melarikan diri: seorang wanita berusia 80 -an telah tinggal di rumah tempat dia dibesarkan. Sekarang dia menjualnya. Sebuah keluarga muda membeli rumah mereka kurang dari dua tahun yang lalu. Bulan setelah kebakaran, mereka masih belum kembali. Daftarnya berlanjut – dan ini adalah salah satu dari beberapa blok di lingkungan yang tidak terbakar.

“Terlihat bagus, tapi itu jelaga dan abu dan kontaminasi,” kata Jones. “Orang dengan anak -anak dan orang dengan masalah kesehatan – mereka takut untuk kembali.”

Kisah Jones hanyalah pengalaman satu orang, tetapi para ahli mengatakan itu menggambarkan bahaya yang menjadi semakin umum: setelah sebuah komunitas menderita bencana terkait iklim, ia mungkin berjuang untuk mempertahankan penghuninya atau bahkan menggantinya.

Itu bahaya tidak hanya bagi masyarakat itu sendiri, tetapi juga bagi bank -bank yang melakukan bisnis di dalamnya. Ketika populasi menurun, demikian juga nilai properti, dan pemberi pinjaman mungkin berakhir dengan lebih banyak hipotek pada neraca mereka di bawah air. Perpaduan masalah adalah fakta bahwa asuransi rumah biasanya melonjak setelah bencana – jika masih tersedia sama sekali – yang membuat rumah lebih sulit dijual dan rugi lebih sulit untuk diganti.

Semua ini menyulitkan bank dan pemberi pinjaman lainnya untuk melakukan bisnis di daerah tersebut. Dan ketika itu terjadi, masyarakat kehilangan akses ke sumber daya yang berharga karena berjuang untuk pulih.

“Acara kebakaran cukup tragis,” kata Seth Sprague, direktur konsultasi perbankan hipotek di perusahaan akuntansi Richey May. “Tetapi dampaknya yang tangisan terhadap daerah itu dan kesediaan orang untuk hidup sebenarnya ada masalah jangka panjang.”

Krisis di California

Ketika perubahan iklim terus terungkap, peristiwa cuaca ekstrem – tidak hanya kebakaran, tetapi banjir, badai, gelombang panas, kekeringan, tornado – menjadi lebih sering. Dari 20 kebakaran hutan yang paling merusak dalam sejarah California, misalnya, 15 terjadi dalam 10 tahun terakhir.

“Ini bukan masa depan, risiko potensial,” kata Steven Rothstein, direktur organisasi nirlaba Ceres Accelerator untuk Pasar Modal Berkelanjutan. “Ini terjadi hari ini.”

Baru -baru ini, kebakaran hutan yang merobek California pada bulan Januari adalah beberapa yang paling mahal dalam sejarah negara bagian. Kerugian yang diasuransikan dari kebakaran, yang menghancurkan lebih dari 16.000 struktur, mencapai lebih dari $ 30 miliar, Bintang Kejora diperkirakan. Dan menurut a Buku putih MoodyPaparan bank terhadap kehancuran melalui portofolio real estat mereka adalah sekitar $ 19,2 miliar.

Aftermath, kata para ahli, kemungkinan akan mencakup tarif asuransi meroket dan penurunan nilai properti.

“Di California, kami berharap nilai -nilai perumahan semakin rendah, kekayaan rumah tangga berkurang, dan outmigrasi untuk diperkuat terlepas,” tulis Moody.

Dampak pada asuransi sudah dirasakan. Pada bulan Februari, State Farm meminta regulator California untuk menyetujui keadaan darurat Kenaikan tingkat 22% Untuk pemilik rumah di negara bagian, mengutip kebutuhan untuk “membatasi paparan berlebih secara bertanggung jawab di daerah berisiko tinggi.” Lompatan pengeluaran semacam itu, kata para ahli, dapat mendorong peminjam ke tepi jurang.

“Itu memang memperluas anggaran orang ke titik di mana hipotek itu tidak masuk akal lagi,” kata Jeremy Porter, kepala penelitian di Jalan pertamasebuah perusahaan konsultan yang memberi nasihat kepada bisnis tentang risiko iklim. “Bukannya mereka akan berpotensi berjalan menjauh darinya, tetapi itu meningkatkan kemungkinan default dan kemungkinan kenakalan.”

Koneksi iklim

Apakah krisis ini disebabkan oleh perubahan iklim? Baik pakar ilmiah dan keuangan mengatakan demikian. Sebuah studi oleh kelompok penelitian Atribusi cuaca dunia menemukan bahwa “pemanasan yang diinduksi manusia dari bahan bakar fosil yang terbakar” membuat kebakaran 35% lebih mungkin dan 6% lebih intens. Analis keuangan di S&P Global mencapai kesimpulan yang sama, menghubungkan bencana dengan mengubah pola cuaca.

“Kebakaran hutan Wilayah Los Angeles di Los Angeles menyoroti perubahan sifat risiko kebakaran di California karena musim hujan yang lebih pendek, volatilitas hidrologi, peristiwa angin yang sering parah, dan meningkatkan kerentanan dalam antarmuka perkotaan-liar,” tulis analis S&P.

Dan Los Angeles jauh dari satu -satunya contoh bencana iklim yang mendatangkan malapetaka di pasar perumahan. Setelah Badai Katrina melanda New Orleans pada tahun 2005, populasi kota turun lebih dari setengahnya dan tidak pernah sepenuhnya pulih. Harga perumahan akhirnya melonjak di tahun -tahun sesudahnya, tetapi tidak cukup untuk berhenti banyak serikat kredit Di daerah itu keluar dari bisnis.

Paradise, California, menderita kebakaran hutan yang paling merusak dalam sejarah California pada tahun 2018. Satu tahun kemudian, banyak di daerah itu dijual dengan harga kurang dari setengahnya sebelum kebakaran, menurut pelaporan oleh Lebah Sacramento.

Seperti halnya New Orleans, nilai -nilai properti di surga akhirnya pulih. Tetapi perubahan iklim, yang menyebabkan peristiwa cuaca ekstrem menjadi lebih sering, menciptakan risiko tambahan: bagaimana jika suatu komunitas menghadapi bencana tidak hanya sekali, tetapi berulang kali?

A belajar oleh Dinas Kehutanan AS melihat pertanyaan ini. Setelah memeriksa akibat kebakaran hutan California yang berasal dari tahun 1990 -an, para peneliti menemukan bahwa kebakaran awal menyebabkan harga rumah di daerah sekitarnya berkurang sekitar 10%. Kebakaran kedua, bagaimanapun, jauh lebih merusak – menurunkan harga hampir 23%.

Seperti yang ditunjukkan S&P dalam laporannya, bahaya ini ada di Los Angeles.

“Meskipun kebakaran terkandung, kondisi lingkungan tetap ada risiko saat ini untuk peristiwa tambahan,” tulis para analis.

Mengandung risikonya

Bagaimana bank dapat melindungi diri dari krisis ini? Menurut Porter, langkah pertama untuk pemberi pinjaman adalah mengukur bahaya pada pinjaman mereka.

“Hal terbaik yang dapat dilakukan bank adalah mengetahui risikonya,” kata Porter. “Gunakan alat yang memungkinkan Anda memahami risiko di properti, memahami kesenjangan asuransi potensial di properti itu, pahami apa yang akan terjadi pada risiko itu dalam apa pun waktu penahanan bank.”

Bagian penting dari pekerjaan itu, kata Porter, adalah mengambil perubahan iklim dari isolasi: bisnis harus mengintegrasikan risiko lingkungan ke dalam analisis risiko keseluruhannya, bukan menurunkannya ke “tim iklim mandiri.”

Ada juga langkah -langkah penting lainnya yang harus diambil. Sprague menekankan perlunya bank untuk mendiversifikasi portofolio hipotek mereka, sehingga tidak terlalu banyak properti yang terpapar pada bencana tertentu.

“Jika Anda menaruh semua hipotek suku bunga tetap 30 tahun di neraca Anda di tepi luar North Carolina, itu mungkin tidak akan menjadi strategi jangka panjang, bagus, dan jangka panjang dalam 30 tahun ke depan,” kata Sprague.

Pada level yang lebih kecil, Rothstein menunjukkan, pemberi pinjaman juga dapat memperhatikan kerentanan rumah sebelum mengeluarkan pinjaman: apakah itu di zona banjir? Apakah itu memiliki atap yang kuat? Apakah dalam jarak lima kaki dari sikat yang mudah terbakar?

“Di mana orang diizinkan membangun?” Tanya Rothstein. “Haruskah mereka membangun kembali di sisi gunung di mana tembakan untuk menembak?”

Ini adalah pertanyaan yang sulit, ketiga ahli setuju, dan mengambil langkah -langkah untuk mengatasinya akan membutuhkan waktu, upaya, dan sumber daya. Tetapi ketika iklim terus berubah, bank perlu berubah dengannya.

“Ini adalah risiko yang terus tumbuh dalam industri hipotek,” kata Sprague. “Kami benar -benar berada di babak pertama memahami risiko iklim akut ini.”